开发商与物管企业不平等地位分析及策略.docVIP

　开发商与物管企业不平等地位分析及对策 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　邢国威/文 　　刚刚入住不到半年，某高挡住宅小区的业主对他们所在/，＼区物业管理公司的意见越来越大，原因主要有： 1.热水供应 　　在刚刚入住的一段时间内，热水的供应还基本上按照开发商的承诺，但随着入住业主的增多，热水的供应反倒越来越差。一开始是供应时间缩短了，后来热水的温度也降了下来，以至于业主洗浴时不能加冷水，这样热水用量自然就要多很多。 　　2.小区内学校不能尽快开办在开盘的时候，开发商一再和业主强调，小区要引进某小学分校和某中学分校。不少的业主，就是基于这一点才下定决心花高价买这个小区的房子，毕竟这里离市区较远，而子女的教育问题又是他们最为关切的。但入住后的日子一天天过去了，学校的工程还没有完工，甚至连施工都停止了。 　　3.服务的价格奇高由于这里离市区有一定的距离，而周边又没有什么足够多生活配套设施，所以人们必须依靠小区内的生活配套服务，比如买菜、洗衣、理发等。半年来，这些服务的价格涨了好几次，同样的蔬菜，小区内的价格要比其它地方价格高上五毛多，水果就更高，以至于许多业主已经开始从工作单位附近大包小包的运菜田家。 　　入住已经半年了，开发育已经撤出了小区。而且由于从一开始的保修、装修管理大事小情都是由物业管理公司来管，物业管理公司也从来不推，委，这些意见自然也就逐渐反映到了物业管理公司那里。没想到物业管理公司竟也是一肚子的苦水，因为物业管理公司运行半年多，不但没有赚上钱，反而赔进了十几万。原来，在物业管理公司和开发商洽谈这个管理项目的时候，还有另外几家物业管理公司和他竞争。在这种情况下，虽然物业管理合同确定的物业管理费并不算太低，但是开发商强迫他们同意完成包括学校工程中未完成部分的施工、学校的引入、会所的开办在内的多项开发商承诺，就连对物业保修期限内的保修承包金额也压的低于保修成本很多。没办法，当时为了争取到这个服务项目，只能答应开发商这些不平等的要求。到现在也只能采取这些办法来多赚些钱，弥补亏空了。 　　当前，和以上个案类似的情形已经成为现实的物业管理活动中普遍存在个突出问题。问题的症结是承接前期物业管理项回目过程中开发商和物业管理企业地位的不平等，开发商占据强势，而物业管理企业处于弱势。它对物业管理企业的经营的影响，对业主权益的实现，对物业管理行业发展的破坏都是巨大的。 　　一、不良影响 　　首先，在业主大会召开之前的相当长的期限内，业主必须忍受质次价高的物业服务。这个期限般都要在两年左右。 　　其次，对物业管理企业而言，在这期间，它们常常不能得到应得的利润，反而会造成非常严重的企业形象和信誉的损失。 二、物业管理企业面临的境地 　　(一)为获得项目不顾一切 　　通常在类似于案例所记述的情况下，物业管理企业所面临的境地都非常尴尬。应当说，物业管理企业并非不愿意给业主一个物有所值的服务。客观地讲，物业管理企业作为市场上的经营者，并不愿意和业主发生矛盾，而是愿意赢得广大业主的好评。一方面，业主对他们的评价直接影响着他们的信誉，也影响到物业管理公司今后在更广阔的市场上承揽项目τ另方面，面对他们的服务对象，每天上班都要直接接触的业主，他们也很希望他们的辛苦能换回业主对他们服务的满意。 　　但是，物业管理企业首先要获得物业管理的市场。在前期物业管理阶段，项目是从开发商那里得到的，开发商和物业管理企业之间是卖方市场。紧要关头，物业管理企业常常不得不为了承接项目而迁就开发商，导致权利和义务的不对等。可是，作为物业管理企业，企业生存还是要依赖经营的效益。没有效益、没有盈利的经营并非企业的初衷。在获得项目之后的物业管理经营过程中，要保有利润的物业管理经营服务行为，又不得不为了利润而给业主的服务缩水。 　　现实对物业管理企业就是这样残酷不接受-开始的被动局面，意味着没有进入这个市场的机会，就更谈不上经营，如果想在项目中站稳脚跟之后再回头向开发商讨回一开始失去的公道，这种做法很有可能导致物业管理企业在开发商这个圈子里丧失声誉。 　　(二)物业管理企业心态分析 　　物业管理企业在和房地产开发商签订物业服务协议和物业保修承包合同等一系列合同时，并不是没有弄明白这一系列合同使他可能处在一个尴尬的境地。他同样进行了权衡和分析，他主要是从利益和机会两方面进行衡量的。首先获得项目这是一个可能获得利润的机会。其次，这机会虽然有的内容被房地产开发商剥夺了利益，但是有可能从业主方得到补偿。在他们看来，从业主方得到补偿并获得最终利润的机会是客观存在的。 　　物业管理企业对这一机会的判断根据是当前的前期物业管理法律制度。当开发商和物业管理企业签订前期物业服务协议后，业主在成立业主大会前不存在改变这一物业服务协议内容的可能机会。又由于对前期物业服务协议内容的(被动)接