房屋地产与银行信贷.doc

房地产与银行信贷 【摘要】 随着我国经济的发展和居民收入水平的提高，对房地产的需求激增，带动了我国 房地产业的高速成长，特别是在国家住房制度改革和持续扩大内需政策的引导下，房 地产业呈现了良好的发展前景，投资增长迅猛，成为国民经济新的增长点。最近几年， 房地产业快速发展也引起一系列问题，如发展资金过分依赖银行、银行房地产信贷门 槛放松和房地产局部泡沫产生等，这无形地把房地产业风险转移给商业银行，因此商 业银行面临巨大房地产信贷风险。因中国房地产信贷市场制度不健全，房地产经济周 期波动必然会对信贷市场造成影响，商业银行房地产信贷风险已逐渐聚集。 【关键词】房地产 银行 信贷 风险 我国房地产与银行信贷发展分析 1.现状 房地产业是国民经济的基础性产业，随着我国房地产行业的快速发展，作为房地产行业发展的主要资金来源的房地产信贷的发展呈现一种加速发展的态势。快速发展的房地产业有力地促进了房地产融资体制的发展，并逐渐形成了以商业银行信贷为主，资本市场、民间借贷和信托等融资工具为辅的房地产融资体系。从房地产市场资金链的实际情况看，商业银行基本参与了土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。粗略估计，在 目前 的房地产融资结构中，直接或间接来自于商业银行的资金可能超过60%。中国的房地产金融高度依赖于银行信贷供给。据国家统计局报告计算整理，以2010年为例，当年房地产开发企业资金来源72494亿元，其中国内贷款12540亿元、利用外资796亿元、企业自筹资金26705亿元、其他资金32454亿元(定金及预收款19020亿元、个人按揭贷款9211亿元)，当年资金来源中直接来自银行信贷的资金(国内贷款加个人按揭贷款)占比为30.0%，与此同时，由于第二大资金来源渠道企业自筹资金中的大部分主要由商品房销售转化而来，其中大部分仍然来自前期银行按揭贷款，按照保守估计首付四成计算，来自银行信贷资金总的比重达到52.11%。 　　这种过度依赖银行信贷的状况比之成熟市场存在相当大的差距。对比美国2009年时房地产资金来源构成，美国房地产资金来源的多元性远超中国；而中国房地产信贷占比过高的危害，即便不论信用风险(近年来，我国房地产企业资产负债率始终在70%左右高位徘徊，在所有行业中仅低于金融行业(行情?股吧?买卖点))，由于房地产贷款多属中长期贷款，而银行存款则随经济发展快速呈现活化态势，因此，由存贷款期限错配现象引发支付危机的可能性也在不断放大中。 招商银行北京万寿路支行办完按揭的朱先生感慨道：“现在的情况是，手里没钱的，可以拿银行的贷款买房；手里有钱的，也拿银行的贷款来买房。结果是，房地产商用银行的钱建成了房子，转了一圈又回头卖给了银行，玩了一个‘空手道’。” (3)“假按揭”凸显道德风险,。一些开发商在利益驱动下，甚至搞起了自卖自买的假按揭。更有甚者，个别银行为了维持眼前的虚假繁荣，竟然对假按揭视而不见或直接参与。根据一家国有控股大型商业银行的信贷部门估算，该行在住房贷款中的不良资产有８０％是因虚假按揭造成的。 (4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险。近年来，在支持消费信贷的政策鼓励下，各家银行从过去的偏重支持房地产供给逐步转向支持供给与消费并重，纷纷将个人住房贷款作为支持的重点，在大大提升消费者购买力的同时，更刺激着房地产业的迅猛扩张。 (5)土地开发贷款有较大信用风险。 (6)房地产贷款法律风险加大，新法律法规可能限制贷款抵押品的执行。 二．风险背后折射的金融体系中的银行信贷问题 目前，我国在房地产信贷控制方面存在以下问题。 第一、中国经济、金融运行依 然摆脱不了宏观经济主管部门和金融货币政策的制定部门的行政调控，计划经济观念 没有完全消除。 第二、缺乏明确的房地产信贷区域政策。 第三、中国特有的经济体制导致中国金融机构的信贷资产主要集中于中、农、工、建、交五大国有股份制商业银行。 第四、对房地产信贷的周期风险、区域风险、行业风险的量化研究相当薄弱，相 对国际性先进银行而言，房地产信贷风险度量工具的缺失，使得我国房地产信贷风险 控制难以达到精细化水平。 第五、我国的社会信用体系仍未建立，全社会对有关房地产信贷风险的信息是不公开、不透明的，仅有的在央行信贷征信系统中的记录也不够完善。 三．结语 房地产与银行信贷风险扩大化不利于我国房地产业的健康和可持续发展，为了解决房地产金融领域存在的信贷风险问题，我们应当在分析房地产银行信贷业务现状的基础上，把握好利用好国家的宏观调控，将风险防范放在第一位。2011-05 冯科 南方金融 英文刊名： SOUTH CHINA FINANCE 2007年 第九期 倪东明 当前中国房地产、银行与经济发展 1008-2603（2010）04-0