房地产策划高级技能培训资料.ppt

;PART1 概述;“策划”缩写为“S.P”，即“strategy”和“plan”的缩写。 ;它的特点就是人们把一些很少联系在一起但存在一定内在联系的事物创造性地连接组合起来，形成一个新的事物。 策划 不是简单地对事物进行组接，而是根据已经存在的事物，并按照一定的原则和方式将他们组合连接成一个新事物，超越其原有价值。 ;策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。 房地产发展策划：通过对发展环境理性的分析判断，为房地产 发展经营提出创新的模式和科学合理的决策 依据。 ;PART2 房地产发展策划;与发展商签定《合同》;宏观研究的方法与例证（经济与规划）;宏观研究的方法与例证（经济与规划） 中观研究的方法与例证（房地产市场） 微观研究的方法与例证（项目） 定位研究的方法与例证 定位的落实;宏观经济相关因素运行状况及规律 国内生产总值 产业特征及产业机会 固定资产投资总额 居民人均可支配收入及结构分析 …… 宏观经济发展给项目带来的机会与威胁 城市规划研究 城市总体规划及分区规划研究 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划政府关于商品住宅在市政规划等方面的政策法规…… 城市发展给项目带来的机会与威胁;V市第二产业占比极高。（超大国企SL企业是产业构成的主体。 受其计划经济烙印制约，V市第三产业发展滞后，占比很低。产业结构不合理。 由于资源日渐稀缺，V市正处于城市转型期，后续发展中第三产业提升的空间非常大。;GDP总量小，人均GDP总量大;2003年V市人均可支配收入为10199元，增长11.5% V市人均可支配收入仅次于B市，居S省各主要城市的第二位 V市居民具有很强的消费支付能力;V市城市计划经济色彩浓郁。 以SL企业为龙头的国有经济在V市占绝对优势，非公有制经济增加值占GDP的比重较低。;人均国内生产总值： 第一 人均可支配收入 ：第二 人均消费性支出 ：第五; 在消费者的构成上，以SL企业系统职工为主的国有经济职工是V市城市消费的主力军。; 产业结构单一 第三产业发展滞后 城市缺乏新的支柱型经济 油田发展开始受限;西城区; ;研究的方法与例证（房地产市场）;研究目的： 通过一系列中观研究方法对项目所在市场环境发展过程、市场格局、产品特点、需求特征进行分析与判断，以及对今后市场走势的预测，从而寻找市场缺口，为项目定位找到方向性的依据。;发展趋势：生活内聚，产业外延;;市场细分基础 市场格局的分析是基于合理的市场细分。一般常用的细分标准是区域/板块、档次、功能等。;板块分析 房地产作为不动产这一特点，往往受区域历来形成的市场特征影响非常大，因此板块分析有利于发现项目市场定位的潜在空间。;分档次分析 从不同的档次来分析房地产市场供应情况可清淅地看到各层次竞争激烈程度与开发水平，从而找到项目可生存或可引领的市场空档。;例2：Q市居住物业档次分析（某郊区大盘的开发方向）;复合型物业的格局分析（主要针对大盘开发） 有一种流行说法“房地产开发已进入复合时代”，不完全正确，但也反应一定趋势，一些居住项目在满足居住功能外附加价值的研究就显得十分有项目重要。;市场格局的分析是针对市场供应面的研究，而市场需求分析则是直接针对购房者的分析。;典型个案主要是针对竞争对手、可借鉴的楼盘进行分析，包括借鉴这些个案的客户吸纳手段、开发模式、定位的成败、经营、配套等，从而分析项目的竞争环境、生长的难度、可突破的方位、客户的需求特征、某类功能配置的可行性。;影响市场趋势的因素： 政策因素：宏观环境分析预测、数据增长或回落的数学分析 规划因素：市场格局的变化受区域规划的直接影响 市场竞争环境因素：开发商的水平变化、土地批出状况、主要竞争对手的后续开发情况、需求变化对市场竞争的影响 市场需求因素：需求量与层次的需求、置业新需求方向、市场竞争变化引至的市场需求变化 其它因素;例证之：F市H项目开发条件分析（部分）;F市原规划在主干路以南设置CBD，但政府调控不力，近期实现的可能性较小；在目前的发展阶段，城市并无真正意义上的商务区； H项目毗邻城市规划中的中心商业区内，商业价值较高； 江北岸沿滨江大道东段，区域已逐步发展为高尚居住区聚集地，项目居住价值亦很高。;微观研究的方法与例证（项目）;临近某历史文物保护街区，区域内传统建筑保留完好，文化底蕴深厚，是项目开发可借势之处。; 项目用地为不规整的矩形，临A街长边约292米，临B街短边约177米，地势平缓，最大高差在1米以内。主要标高集中在67.50米（黄海高程），相对应江面标高约在59.50米左右，高差约8.0米。 基地现状主要为空地及废弃居住建筑。项目拆迁难度较小，拆迁工作计划在2004年12月完成。;市