物业管理基本制度与政策71521.pptVIP

第四章 业主的建筑物区分所有权 第一节 建筑物区分所有权的构成 第二节 专有部分的所有权 第三节 共有部分的共有权 第四节 共有部分的共同管理权 第五节 业主的诉讼权利 （一）考试目的 本部分考试目的是考察应试人员运用《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”相关法律规定处理业务工作的能力。 （二）考试基本要求 掌握：建筑物区分所有权的构成，行使专有部分所有权的限制，行使共有部分所有权的规定，业主共同决定事项的表决规则，业主大会和业主委员会的处置权，建筑物及附属设施的管理形式，业主的诉讼权利。 熟悉：住宅改变为经营性用房的条件，建筑区划内道路、绿地、物业管理用房的归属，建筑区划内车位、车库的归属；业主共同决定事项的范围；建筑物及附属设施维修资金的所有权与使用，管理费用分摊与收益分配；业主对物业服务企业的选择权和监督权。 了解：《物权法》的立法背景和现实意义；建筑物区分所有权的概念。 第三节 前期物业管理招投标制度 ㈠前期物业管理招投标的概念、意义和原则。记住原则：公开、公平、公正、诚实信用和不岐视原则（三个不得）； 强制性规定，住宅物业应当以招投标的方式选聘物业服务企业，非住宅则不做强制性要求；规模较小、投标人少于3个的可议标的方式。 ㈡前期物业管理招标形式：公开招标、邀请招标。 ㈢招标文件编制：有七个方面的内容。 ㈣招标项目的备案：一是时间，发布公告的10日前；二是地方，县以上房地产主管部门；三是提交材料，四个方面。 目录 ㈤招标程序规则：重点记住几个时间：招标人给投标人的时间最短不得少于20天；招标人修改招标文件应当在截止时间至少15日前；招标人应当在规定时间内完成招标投标工作:新建现售商品房在现售前30日完成，预售商品房应在取得许可证之前完成，非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。 ㈥投标规则：投标文件应当包括四个方面内容：投标函；投标报价；物业管理方案；招标文件要求提供的其他材料。投标禁止行为四个方面。 ㈦评标成员：为5人以上单数，专家不得少于2/3。完成评标后推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。 目录 ㈧中标：招标人应当自确定中标人之日起15日内备案，30日内订立书面合同。无正当理由不签订合同的应当赔偿给对方造成的损失，承担缔约过失责任。 ㈨违反前期物业管理招投标规定的法律责任：《条例》第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 另：《中华人民共和国招标投标法》第五章第四十九条至第六十四条对违反该法行为所应承担的法律责任作了规定。 目录 第四节 物业承接查验制度 物业承接查验是物业管理的基础性工作。 《条例》第二十八条规定：物业服务企业承接物业时应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 2010年10月14日住建部颁布《物业承接查验办法》（建房【2010】165号），自2011年1月1日起施行。 第二条　本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 目录 ㈠物业承接查验的意义： 1、有利于明确责、权、利，维护各方利益，避免矛盾纠纷； 2、督促建设单位按照规划和售房约定，重视建设质量，保障业主财产权益； 3、加强物业建设与物业管理的衔接，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。 目录 ㈡物业承接查验的内容：包括两部分，物业管理资料移交；物业现场验收。物业资料有四个方面：⑴竣工验收资料；⑵技术资料；⑶物业质量保修文件和物业使用说明文件；⑷物业管理所需的其他资料。现场验收有两个方面：物业共用部位、共用设施设备的验收；物业管理区域环境验收。 ㈢物业的保修责任：保修期内由建设单位承担首要责任。保修期限与范围以外的物业维修保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。 建设单位必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书