某广场定位策划计划书-63页.ppt

青岛维多利亚广场项目定位及传播思考;我们的观点;;;;;;;项目分析--区位及交通;项目分析--区内规划;不同的物业形态目标市场是孑然不同的。 商业： 影响消费者选择物业区域的主要因素有：1、区域商业氛围，车流、人流量 2、投资者的业务和生活范围（位置） 3、投资者的交通工具、道路通行程度（交通） 由此可见，商业部分目标客户主要为： ※青岛及外地的自营人群 ※青岛本地投资人群 ※青岛周边地市投资人群 ※胶州半岛沿胶济线城市的投资人群 ;商业客户群（经营群）特征： w30—45岁左右，审时度势，善于思考， w有一定的经济基础，首付能力在40％以上 w注重地段区位的发展前景，具有长远独到的投资眼光； ;公寓： 影响消费者选择物业形态的主要因素有：1、目标消费者的工作和生活范围（位置）2、目标消费者交通工具、道路通行程度（交通） 3、目标客户群的置业动机（投资、自住） 4、物业形态特点 由此可见，公寓部分目标市场主要为： ※区域周边白领、私营企业主、公务员等薪富阶层 ※胶州半岛沿胶济线城市的投资、度假人群 ※旅居青岛的外籍友人 ※青岛本地及周边地市企业、机关购置度假处、接待处;公寓客户群（消费群）特征： w30－45岁，日常生活节奏较快， w具有一定的经济基础，首付能力在15万元左右 w投资、度假 w向往舒适、自由、贴近自然的生活 w注重生活品质，追求居住的高品质 w对物业要求较高，在房型设计、楼层选择、地段位置、内外配套、居住景观等方面 都有高标准要求 ;市场定位;维多利亚广场(暂名)一个集商业、旅游、居住于一体的全新复合项目，无法用现有词汇（如商业城、住宅区、购物城等）给项目属性一个清晰的定位，所以只能另寻出路;跳出物理层面思考，从复合体的精神共性寻求出路！;项目特质：地段、环境、规划等特质限定了项目定位。 竞争项目：在现今的市场里，有大量的供应商，其中有大量的雷同。没有人去试图 和别人区隔。如果??愿意主动变得与别人不同，那麽你将很容易左右市 场的需求。－－亨利 福特 目标客户群：定位能否契合目标客户群，决定了后期的推广受众年能否 ;;核心问题 作为一个复合型项目 如何建立整合经营的发展策略？;项目规划建议;商业部分——商业部分业态定位建议 －2层：有快餐特色的小吃城 －1层：有青岛特色的食品、旅游品商城，沿街部分可用作经营酒吧 和西餐厅 1－2层：有青岛特色的精品购物中心，专营青岛本地的品牌服饰和特 色轻纺产品 3层：引进世界著名的24小时连锁店，如屈臣士 4层：大中型美食广场;如何进行有效传播？ 对谁说？ 说什么？ 怎么说？;目标受众的确立标准 物业类型 所在辐射区域 房屋总价 付款方式;目标受众基本信息;目标受众基本信息;目标受众基本状态;目标受众基本状态;目标群的Insight;目标群的基本渴望;青岛首个TRB主题楼盘！;影响之一：打破青岛城市思维格局！ 青岛，中国最具活力的城市，一直以“红瓦绿树，蓝天碧海”为城市形象，整个城市的发展原点基本与大海有关。环境和历史，让城市空间呈现不均衡的发展，本案将海本位，以旅游、休闲、度假等特质承载本案最核心的精神，海成为精神实现的条件，而不是主体。;影响之二：打破青岛房地产格局！ 青岛房地产呈现断裂式发展格局，从滨海越过近海内陆直接跳到远郊。海底隧道、地铁站、火车站等重点工程的规模复合体，本案有责任也有能力打破格局，而非仅作为建筑存在。 作为拯救中山路商圈没落的领头羊，本案将充分利用重点工程的契机，实现重振中山路商圈、打造旅游休闲商业的旗舰。;;;;;全案操作五大原则;全案操作三大战略 ■建立独特传播体系 ■制造武器主动出击 ■循序渐进步步为赢;战略一：建立独特传播体系;④传播案名：;④传播案名（方案二）;⑤传播层次 总案名：海德堡之光（ Hyde fort ） 总定位：青岛TRB 总精神：读万卷书，更要行万里路 商业案名：海德堡广场（ Hyde fort square） 商业定位：青岛TRB 公寓案名：憩心公寓（Rest apartment） 公寓定位：青岛旅游休闲第一站;战略二：制造武器主动出击;;;;;战略三：“三步走”阶段推广;;;;;;;;