第8章 房地产项目物业相关管理策划.pptVIP

《房地产策划》 第八章 房地产项目物业管理策划;物业管理成项目升值重要指标、品牌开发商的核心竞争力;第一节 物业管理概述 第二节 物业管理的早期介入 第三节 选聘物业服务企业 第四节 制定物业管理方案 第五节 制定相关管理制度; 第一节 物业管理概述; 2.物业管理的特点 （1）物业管理的社会化。物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等，犹如业主的“总管家”。业主只面对物业管理公司就可将日常事宜办妥。 （2）物业管理的专业化。物业管理公司可以设置不同的职能部门分管相应管理业务，也可分包给专业服务企业，如设备维修、保安、园林绿化、环境卫生等。 （3）物业管理的企业化。 （4）物业管理的经营性。物业管理提供有偿服务，经营目标是保本微利、量入为出。物业服务企业可通过多种经营，使物业的管理定于“以业养业、自我发展”。; 3.物业管理的模式 根据开发商、业主和物业服务企业的不同管理，可分为： （1）委托管理模式。这是最典型、最基本的管理模式。由开发商或业主采用招投标或协议的方式选聘专业的物业公司，按照合同约定，提供服务的管理方式。 （2）自主经营模式。开发商或业主不是将自有的物业委托给专业的物业管理公司，而是由自己单位内部设立的物业管理部门来管理。 按照业主对物业的使用和经营方式不同又可分为： ◆自有自用型。这种类型大多是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、厂房、仓库等。业主自己在内部设立不具法人资格的部门来管理。 ◆自有出租型。业主与物业公司合二为一，来经营管理自己的出租物业，这实质上是一个拥有自己物业的物业服务企业。 ; 4.物业管理的内容 物业管理的对象范围相当广泛，几乎包括各类建筑，如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业楼宇、工业厂房、仓库、停车场。尽管物业类型不同，但其内容基本是一致的。 按照服务的性质和提供的方式，物业管理内容可分为： （1）常规性的公共服务。以住宅房地产项目为例，公共服务通常包括： ◆房屋公共部位和场地的维护与管理； ◆房屋各类共用设施、设备的日常运营、保养、维修与更新； ◆房屋装饰装修管理； ◆环境卫生管理； ◆保安和公共秩序维护； ◆消防管理； ◆车辆道路管理； ◆公众代办性质的服务，如为业主代缴水电费、煤气费等。 ◆物业档案资料的管理。 ; （2）针对性的专项服务。物业公司事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当业主需要这种服务时，可自行选择，也是物业公司开展多种经营的主要渠道。 ◆日常生活类：收缝制衣物、代购日常用品、室内保洁、代购车船机票、接送小孩上下学等； ◆商务服务类：开办小型商场、美发厅、修理店等； ◆文化、教育、卫生、体育类； ◆金融服务类：代办各种保险业务等； ◆经纪代理中介服务类：物业销售、租赁、评估、公证等； ◆提供带有社会福利性质的各项服务工作等。 （3）委托性的特约服务。 ; 物业管理的早期介入虽然是越早越好，但并不意味着各个阶段的介入程度是相同的。 注意：物业管理的早期介入不同于前期物业管理。 前期物业管理是指房屋自售出之日至业主管理委员会与物业公司签订《物业管理合同》生效时止的物业管理阶段。 《物业管理条例》规定：“开发建设单位应当从住宅区开始入住前6个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。”; 二、物业管理早期介入的必要性 1.能提前解决项目交付使用后的问题 2.有助于物业服务企业全面了解管理对象 3.有利于后期物业管理工作的顺利开展 4.有利于树立物业服务企业的形象 5.有利于优化项目规划设计 6.有利于提高工程建造质量; 三、物业管理早期介入的内容 1.规划设计阶段 物业服务企业介入规划设计工作需要重点审视土建构造、电力、电梯、安保、消防、给排水、暖通空调、智能化、车库、内外装饰等方面的合理性。 可以从以下几个角度进行考虑：; 2.建造施工阶段 物业服务企业参与施工质量监督的