万科地产——北京星河湾项目案例详细解析报告.ppt

02年6月23日：签定土地转让协议 03年1月1日： 生态公园动工 03年9月17日：规划重审（规委99年对该项目规划 为塔楼，借03年非典之机对规划进行调整，改为板楼。） 03年10月23日：正式规划完成（拿到审定方案通知书） 04年1月9日：取得一期规划许可证 04年4月3日：土建开工 04年5月10日： 取得开工证 04年9月中旬： 园林景观施工 04年11月2日： 园林景观结构完成 05年春节： 结构封顶 05年6月18日： 开盘 (2)网络——搜狐焦点房地产网 焦点房地产网首页（/） 可打5折 A、旗帜广告 横一条（“星河湾”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”、“预约专线，交替） 竖一条（星河湾，现正认购登记。预约专线 ----------横条一个：24000元/天，竖条一个24000元/天 B、通栏广告 横一条（“星河湾，开创品质地产元年”、“星河湾，结束豪宅的半成品状态”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”，三者交替）22000元/天 C、对联式广告 竖两条（“星河湾，结束豪宅的半成品状态”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”、“预约专线 ，三者交替）22000元/天 D、悬浮广告 小方块2块（星河湾，结束豪宅的半成品状态）6000元/天/个 搜狐房产（/） 1/4通栏广告：与其它三个楼盘平分，在页面中部。仅“星河湾”三个字信息 搜狐房产（/） 其它短期投放，7月2日已经撤下 园内楼面 星 河 湾 立面选用涂料，品质感降低，和整体不统一 铺装路面上的井盖 道路雨水收集系统 星 河 湾 注重细节 园区内到处可见注重细节的设计 园林道路两侧雨水收集系统局部节点 园林道路两侧绿植为坡状布局，雨水沿坡汇于路边的收集系统。雨水收集系统上面用黑色石装饰。 星 河 湾 园内楼面 注重细节的同时，兼顾美观 星 河 湾 点评 1.园林设计把巨石、层叠水系、特色树种有机结合; 2.车库”叠水错台”的设计,给人友好的亲人尺度; 3.注重园林四季的景观多样性,移栽两棵智利的400年蜜棕,可在零下15度的北京冬季生长; 2.依据园林特点判断,园林维护成本较高; 3.景观设计体现产品优势。 园林—点评 星 河 湾 营销--项目开发计划 星 河 湾 项目前期(展示未到位) 1.业内传播 2.广州星河湾知名度 3.少量媒体宣传 全面立体投放,投入规模北京空前,集中选择北京最主流和最强势的媒体高频次投放，使项目迅速成为市场关注焦点。 1.报广 2.网络 3.户外 4.杂志软文 5.其它媒体 项目推出前(6月8日前后) 营销--项目推广方式： 6月18日全面开放 星 河 湾 　 北青C叠共16版专刊 6月30日： 品质生活，活动信息 北青整版 6月29日： 园林品质，认购信息 北青整版 6月24日： 园林品质，认购信息 北青整版 6月22日： 全阵容介绍 北青整版 6月18日： 全阵容介绍 北青整版 6月17日： 　 北青整版 6月15日： 高力物业签约新闻发布会活动公告　 6月10日： 园林品质，公开信息 北青整版 6月9日： 成品豪宅，公开信息 北青整版 6月8日： 主题 版面 日期 7月02日正式开盘 第一次集中发布 第二次集中发布 第三次集中发布 (1)平面——北京青年报（刊例价： 29万元/版） 北青报为北京区域内发行量(40万份/日)和广告投放量最大的报纸. 报广举例: 营销--项目推广方式 星 河 湾 营销--项目推广方式 (3)户外——路牌 东三环边：户外大广告牌一块 东四环边：单立柱T型牌一块（加油站旁） 朝阳北路：单立柱T型牌一块（项目入口） 西三环边：公主坟广告牌一块 星 河 湾 金融街居住辐射区域和交通要道 中关村 亚运村 CBD 区域内集中投放于CBD; 跨区域选择西面高端人群居住地投放. 投放针对性较强 营销--项目推广方式 (4)其它媒体零散投放： 新地产： 6月份和7月份的封底 红地产：2005年6月号下半月，8P软文 新京报：6月17日头版报眼（主题:入市信息） 7折后为70000元 中国经营报：6月27日软文/新闻稿 （主题：品质地产领航高品位生活） 7折后为11200元 21世纪经济报道：6月27日整版硬广 （主题：中国豪宅分水岭） 星 河 湾 业内广告类刊物 南方周末主办,内容丰富,高知人群经常阅读 特点 企业管理层经常阅读,面向全国发行 针对目标客户，有计划投放 营销--项目推广方式 星 河