江门市区2014年一季度房地产市场分析.docx

江门中心城区2014年第一季度房地产市场动态分析房地产市场动态（一）房地产开发投资情况2013年，江门市中心城区房地产开发投资额为104.4亿元，同比增长87.6%；商品房施工面积为414.72万平方米，同比增长226.8%；商品房竣工面积为137.94万平方米，同比增长16.8%,商品房销售面积为171.93万平方米，同比增长46.4%，商品房销售额为123.71亿元，同比增长71.1%。从下图表中可以看出，2013年房地产开发投资快速增加，2013年新项目扎堆动工。从2014年第一季度来看，中心城区的房地产投资32.95亿元，增长58.0%，从房地产开发投资的趋势来看，2014年二、三季度的商品房供应量将大幅增加。时间开发投资（亿元）（亿元）新开工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）施工面积（万平方米）合计其中住宅合计其中住宅2013年104.4053.91414.72207.87137.94207.87同比（%）87.6 33.9226.8189.916.8189.9（二）房地产市场供需情况（1）2014年一季度商品房供应2014年1-3月，江门市中心城区（蓬江区和江海区）商品房批准预售项目15个（君汇熙庭、保利大都会、景湾豪庭、半山豪庭、上城铂雍汇花园、星福尚岭新筑花园、海逸城邦花园、凯茵豪庭等），面积共25.58万平方米，环比减少80.1%，同比增长5.6%；其中住宅面积23.88万平方米，共2203套，套数环比减少32.1%，同比增长11.7%。2014年1-3月市场待售商品住宅约9000套，同比增长31.4%，未来2-3年内商品房潜在供应面积约514万平方米。2014年一季度月平均销售套数734套，库存消化周期达12.3月，高于2009-2013年平均的库存消化周期（见下表），表明一季度江门市中心城区房地产商品房供应处于供过于求的状态。时间2009年2010年2011年2012年2013年商品住宅批准预售面积77.54112.22106.13109.34142.18商品住宅成交面积116.3996.1105.75102.92135.09商品住宅待售套数40006100670070009200库存消化周期（月）5.49.59.69.79.5注：库存消化周期=当年年末待售套数/当年月平均成交套数。根据研究，较为合理的库存消化周期为9个月左右，超过12个月则为供过于求状态，不足6个月则为供不应求状态。（2）商品房成交据江门市住建部门公布的最新数据显示，2014年1-3月，江门市中心城区商品住宅累计网签面积27.59万平方米，环比减少42.75%；累计网签2763套，环比减少37.8%；2014年1-3月江门市中心城区新建商品住宅网签均价6940元，同比上涨14.48%，环比增长6.33%。（3）存量成交情况2013年房地产市场担忧“国五条”的个税政策地方出台细则落实导致交易成本上涨而催生的恐慌性购房需求，引发年度存量房成交量暴增。全年存量商品房成交面积达113.35万平方米，住宅成交面积为75.5万平方米，存量房成交量在3月份高达1785套，2013年全年存量房平均价格为3052元/平方米。2014年1-3月存量住宅累计成交面积11.48万平方米，同比减少64.4%；累计成交1008套，同比减少61.7%；一季度中心城区存量房成交均价3832元/平方米，同比增长25.6%。2014年一季度中心城区的存量房市场整体成交量增速下降，相对于2013年，中心城区的存量房市场逐渐回归理性。（三）土地供应2013年，江门市中心城区有效供应房地产用地共17块（不含流拍地块），用地面积合共59.99万平方米，同比减少38.5%。可建成计算容积率的建筑面积共168.86万平方米，同比减少39.0%；成交总价24.04亿元，同比增长1.4%；折合楼面地价约为1423元/平方米，同比增长66.2%。江门市中心城区全年平均溢价率达到31.1%，11幅地块（挂牌出让）成交，其中6幅溢价成交，单幅最高溢价率为235%，另外5幅地块以底价成交。江门中心城区2013年全年挂牌出让地块的平均楼面价1554元/平方米处于合理价格水平，今年挂牌出让的11幅地块中，3幅地块楼面价超过3000元/平方米，超过2300元/㎡更有7幅之多，其中位于蓬江区建设三路东侧，土地面积为2498.7平方米的商业用地，最终以2580万元被江门市津丰汽车贸易有限公司竞得，溢价率达235%，每亩地价约合688万元，楼面价更是高达4130.15元/㎡，这也是2013年江门土地市场成交的单幅用地楼面价最高的地块。另外位于江门市蓬江区白石大道与天沙河交界西南侧地段（天翔路2号），由江门健威房地产置业有限公司以4.59亿元成功夺得，溢价率达157%。每亩出让价格约1018万元，刷新了