物管师考前-物业经营管理精讲班第27讲讲义.docVIP

物业经营管理精讲班第27讲讲义 范文吧 范文 内容提要 第八章???? 合同与风险管理 一、内容提要：1、物业管理中的主要合同类型 2、物业服务合同3、招标投标阶段的合同管理 4、风险管理理论 5、保险与物业保险 二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对物业管理中的主要合同类型及其构成要素、物业服务合同、招标投标阶段的合同管理、风险管理与物业保险等内容的熟悉程度，以及合同与风险管理的能力和知识水平。 考试的基本要求： 掌握：物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。 熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型，物业管理所涉及的保险种类与投保方法。 了解：物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理，风险及风险管理。 ? 物业管理中的主要合同类型 第一节? 物业管理中的主要合同类型???一、合同的概念 ?????? 合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《中华人民共和国合同法》规定任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。 ?? 二、物业管理活动中主要的合同类型 ?? 物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同归为以下几种类型： ??? ?? (1)物业建设单位在开发过程中所订立的合同。物业建设单位在开发建设过程中必然要订立许多合同，其中涉及物业管理的合同自然成为物业服务合同的组成部分，如土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。 ?? (2)前期物业服务合同与物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。 ?? (3)业主所签订的与物业管理活动有关的合同。这包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。 ?? (4)物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。物业管理活动必然要涉及到许多专营的业务，如垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。 ?? 三、物业管理合同的构成要素 ?? 在物业经营管理活动中，不论是那种类型的合同，其构成要素主要由如下部分构成： ?? (1)物业描述，?? (2)合同期限， ?? (3)管理者的责任，?? (4)业主的目标， ?? (5)管理者的权力范围，?? (6)物业经营管理服务报告的内容要求，?? ?? (7)服务费用及支付方式，?? (8)成本分配与使用 ? 物业服务合同 第二节? 物业服务合同??? ??一、物业服务合同的类型 ??(一)前期物业服务合同 ???? 在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，业主人住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不但这个过程中需要物业管理企业提供物业管理服务，甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。这个阶段的物业管理即前期物业管理。 ???? 根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 ??前期物业服务合同具有以下特征： ???? 1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 ??? ?2．前期物业服务合同具有过渡性 ???? 3．前期物业服务合同是要式合同 ?(二)物业服务合同 ???? 业主委员会成立后，对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业(原有的或另行选聘的)签订物业服务合同。 两个物业服务合同的差异??? 表8—1AN C ??? 二、物业服务合同的特征 ??? 物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征： ??? (1)物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提， ??? (2)物业服务合同是有偿的。 ??? (3)物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。物业服务合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。??? ??? (4)物业服务合同是劳务合同。 ?三、物业服务合同的主要内容 ?? 物业服务合同应当具备以下主要内容： ? ?1．物业基本情况 ?? 物业基本情况中，要描述物业类型、位置、面积等情况，界定物业管理区域。 ?? 2．委托服务事项 ?? 委