信托产品设计要素及案例分析.doc

信托产品设计要素 信托类型：贷款类、股权类、债券类、收益权类、证券投资、融资租赁…… 融资规模： 期限：短期or长期，单一期限or多种期限，是否可以提前终止或续存，是否按年滚动发行 取决于：1、资金需求方的需要 资金周转＜房地产＜大型基建＜PE；2、投资者的投资偏好；3、监管。 预期年收益率：固定or浮动，是否设置不同级别的收益率，收益权是否分级 取决于：1、同期银行存款利率和国债利率水平；2、不同项目的收益水平，此外针对不同期限和金额，收益水平也不同。 收益分配方式：按年分配or按季分配or到期还本付息or分时期偿还一定比例的本金or不定期分配 流动性：是否可以赎回、转让（如收益权可在N年后转让） 风险保障：第三方保证担保（企业或个人）：融资方的控股或关联企业、控制人自己或夫妻 不动产抵押（土地或在建工程） 动产抵押或质押 股权质押、应收账款质押 信托公司受让股权并将信托收益权质押 融资方加入信托计划 收益权结构化分级（优先、劣后） 回购承诺 政府承诺 信托公司控股并享有一票否决权 人大决议（将信托资金列入财务预算的决议） 政府提供财政支持（出具资金安排专项函，或以财政收入和土地收入做资金安排） 提前归集资金 信托公司向项目（公司）委派股东或财务经理 信托产品案例分析 新时代信托·【鑫业十六号】流动资金贷款集合资金信托计划 加入信托计划的条件 1、委托人的资格：中华人民共和国境内外具有完全民事行为能力的自然人、法人 或依法成立的其他组织，符合中国银监会对于信托计划合格投资者的有关要求和条件， 享有必要的权利和授权并能以自身的名义将其合法拥有的资金委托给受托人进行资金 信托。 2、资金合法性要求：委托人保证委托给受托人的资金是其合法拥有的财产，委托人不得非法汇集他人资金参与信托计划。 3、受益人的资格：参与本信托计划的委托人为唯一受益人。 信托受益 信托收益=信托收入-信托费用 预期净收益率： 9% 信托预期净收益＝本合同项下信托资金×预期净收益率×信托实际存续天数/360 信托费用：信托计划事务管理费（0.05%），信托报酬（1.57%+60%收益），财务顾问费用，保管费用，税费 参见附1：新时代鑫业16号 信托计划项目简介 新时代信托 ? 【慧金297号】非上市公司股权收益权投资集合资金信托计划 时间：无 信托概况 规模：不超过6千万 期限：1年 最低认购金额：100万 受托人：新时代信托 资金投向 用于受让包头市实创经济技术开发有限公司持有的包商银行股份有限公司（简称包商银 行）一定数量的股权收益权 交易结构 信托收益 预期净收益率9% 信托费用：事务管理费（0.05%）、信托报酬（3.07%）、保管费用、税费 参见附件2：新时代信托慧金297号信托计划说明书 3、江苏润澳环球酒店装修项目集合资金信托计划 时间：无 信托概况 规模：3亿 期限：2年（满18个月受托人可提前退出） 最低认购金额：300万 受托人：金谷信托 资金投向 用于受让润地利房地产投资集团有限公司持有的南通润万嘉置业投资有限公司100%股权收益，润地利集团将信托资金用于公司旗下的位于无锡及南通两家五星级酒店装修。 交易结构 信托收益 预期年收益率11% 参见附件3：江苏润澳环球酒店装修项目集合资金信托计划项目简介 方正东亚-方兴6号象山经济开发区资产收益权投资集合资金信托计划 时间：无 信托概况 规模：A类5000万；B类2亿 期限：A类18个月；B类24个月 最低认购金额：100万 受托人：方正东亚信托 资金投向 用于受让浙江省象山经济开发区建设有限公司拥有的四个地块的的土地资产收益权 交易结构 信托收益 ?A类 100-300万，9%；300万以上，9.5% B类 100-300万，9.5%；300万以上，10% 参见附件4：方正东亚-方兴6号象山集合资金信托计划项目简介 5、天朗蔚蓝机电广场信托贷款集合资金信托计划 时间：无 信托概况 规模：2.2亿 期限：96个月（满12个月投资人即可退出） 最低认购金额：100万 受托人：中融信托 资金投向 运用信托资金向西安天朗地产集团有限公司发放贷款，通过西安天朗偿还贷款本息的方式现获利退出。 交易结构 信托收益 受托人每年公布下一年预期收益率，信托成立第一年的预期收益如下： 100万元~ 300万元 9.00% 300万元以上 10.00% 参