某物业管理公司改制方案.docVIP

物业管理公司改制方案 (第二稿) 一、院物业概况 我院于一九五六年成立至今有四十余年，在位于星辉中路11号（原内曹家巷81号）的办公区和分别位于外曹家巷4号，内曹家巷8号，张家巷22、23栋，互助路92号，一环路北二段62号和三友路181号六个职工家属区（不含即将开工兴建的星辉中路8号高层电梯住宅）。 院现有办公用房13340㎡，职工宿舍约43800㎡。办公用房共有5栋。六个职工家属区共有宿舍15栋，住户586户。共占地43.711亩。 二、物业管理的发展 我院物业管理由于是才起步，其生存和发展都必须依托于院提供必要的基础条件，按照公司的运作模式，寻求新的经济增长点，逐步实施自负盈亏，与院实现剥离。 去年物业管理公司筹备期间院就明确了将院办公区（含互助路92号勘察楼）进行物业管理和租赁收费经营，六个职工家属区交由物业管理公司逐步实行物业管理运作，对物业管理公司艰难起步和生存创造了较好的环境和必要的条件。为此我们将通过优质服务管理，求得全院职工的认可，同时对办公区、食堂、幼儿园等场地租赁和经营管理及打字、晒图、复印、维修等多方面获取经济收益，把物业管理公司同每一位职工经济利益和公司的生存发展紧密相连，逐步向社会化过渡。 三、公司定位 1、宗旨：院物业管理公司的成立，旨在剥离后勤与后勤服务人员，使院向科技型企业转变，轻装迎接挑战，而打下的坚持基础。同时通过重组后勤，建立物业管理公司，为此，物业管理公司应立足于全院的后勤管理服务、先内后外，逐步理顺关系，在完善公房出售，单身楼公寓化管理及办公用房明确划定管理范围后，向社会转变，对我院物业实施社会化、专业化、企业化、经营型的管理，让我院落后的后勤管理工作有一个质的飞跃，使我院最终转变成集团化工程公司迈出坚实的一步。 2、性质：院物业管理公司是立足于全院的后勤管理服务，公司定位为物业管理服务型企业。物业管理公司将依法自主经营，独立核算，自负盈亏。 3、出资：院物业管理公司由于是后勤管理服务型企业，所管理的主要是院的固定资产，院应占绝对股份，公司的注册资金应在200万元，物业管理公司内部职工个人占资金的10~15%。 4、经营范围：院应考虑到物业管理公司是我院后勤改革工作的偿式，有很多新情况、新问题，加之我院长期在职工中已形成固有的依赖思想和等靠要的思想，所以物业管理工作在家属区很难在短期内实现收费管理，收费将入不敷出，因此我们努力寻求多种经营弥补不足，因而考虑物业管理公司的经营注册为：物业管理、装饰装修、晒图、复印、仓储等。 四、服务管理 院物业管理公司在向企业化独立经营管理的基础上发展，最重要的是提高服务管理质量。“用户至上，服务第一”的原则是公司生存的关键，因此公司要求全员职工牢固树立“服务意识”通过我们每一个职工、每个部门、每一个环节细致协调努力工作。为我们的服务管理对象创造一个相对整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，才可能在市场竞争中求得生存和发展。 由于长久以来院内职工对“服务”是一个比较模糊的概念，认为“服务”就是丢面子，没有平等地位，所以有一些到物业管理公司来工作的职工总有这样、那样不好的思想所支配，工作干劲不足，为此我们公司立足于自身，尽快转变本公司职工思想，努力让每一位职工有牢固树立“人人为我，我为人人”，“用户至上，服务第一”的思想原则。全面提升公司形象，用我们优质的服务和管理，尽快的得到全院职工、家属认同，为公司改制打下坚实的基础。 五、机构设置及人员配备 物业管理公司经理1人； 物业管理公司副经理1人； 物业管理公司经理助理2人； 物业管理公司办公室工作人员1人，负责文件收发、资料档案管理、会议及电话记录、接待及公司日常事务性工作。 物业管理公司财务室设出纳1人，除承担出纳工作外，还须承担外勤事务并协助办公室工作。 物业管理公司物业部承担房屋及设备修缮管理、环境卫生及绿化管理、卫生所等服务工作，为此物业部暂定编制（含临时工）16人。 物业管理公司保安部承担全院的治安、消防管理及家属区的治安、消防、环境卫生等服务管理工作，暂定编制（含临时工）15人。 物业管理公司商务部编制暂定6人。 以上全公司合计（含临时工）43人。 六、物业管理费测算 （一）根据我院物业管理的实际情况，参照成都市物业管理企业收费的有关规定，对院办公区物业管理费及租金预测算如下： （1）五号楼（新办公大楼）物业管理费： 2.50元/m2·月×6780m2×12月=203.400.00元/年 （2）一、二、三、四号楼收物业管理费（注四号楼只有1~2层为办公用房）： 2.00元/ m2·月×4616 m2×12月=110.784.00元/年 （3）互助路原库房1~2层： 10.00元/ m2·月×950 m2×12月=114.000.