北仑20109月修改土地增值税释义.pptVIP

房地产开发项目土地增值税清算释义 税政二处 朱旭２０1 0 年 9 月 一、什么是土地增值税 概念：土地增值是指某块土地因为周边环境的变化或内在设施的完善，导致该土地在供求因素环境影响下发生地价（土地地租的资本表现形式）上涨而形成的升值。 土地增值税就是对这部分增值额（土地地租）进行课税。 理论来源 18世纪中期法国重农主义创导者魁奈首创“租税学说”，后相继由亚当.斯密、约翰.穆勒、达马熙克等发展、补充。 基本思想：地租是一种“不劳而获”的所得，是基于社会经济发展而增加的收益，应该采取高税率加以征收，以实现地租的社会化。目前“租税学说”已世界上60多个国家接受并进行征税。 土地增值税的发展和演变 既古老又年轻 既熟悉又陌生 充斥着错误和漏洞（归结为理想主义、与时不进、自相矛盾） 需要明确的几个时间点 1994年1月1日（条例及细则） 2001年1月1日\2004年1月1日（甬地税二【2003】89号、180号、295号） 预征 2006年6月1日（甬地税二【2006】116号） 调整预征率 预征率的 调整 2001年 类 型 税率 普通标准住宅 0.5% 别墅、经营用房 1% 土地使用权 3% 2006年6月1日 类 型 税率 普通住宅 0.5% 除普通住宅、单体别墅外的其他房屋1% 单体别墅、土地使用权 3% 需要明确的几个时间点 2007年2月1日（甬地税二【2007】15号）明确应清算时点 转发国税发【2006】187号 2009年6月1日 （甬地税二【2009】104号）限期清算，明确核定征收率 公告1号调整预征率和核定征收率 二、土地增值税征收及清算条件 （一）征收方式　 　根据细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 （二）清算条件（分两种情形） （主动清算） 　 （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （烂尾楼） 　　3.直接转让土地使用权的。　　 （被动清算）未通知，不清算 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　　4.省税务机关规定的其他情况。 （三）清算形式（分两种，按实和核定征收） 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；　　 （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 90日+15日 　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 三、清算政策规定 清算的关键就是增值额 增值额=收入-扣除项目金额 实质可以分解为两大部分，收入和扣除项目。其中：扣除项目又可以细化为土地、开发成本、费用、税金、加计五部分。 收入的确定 收入，指转让房地产的全部价款及有关的经济收益。，包括货币收入、实物收入及其它收入。实质上与营业税基本相同。 收入的确认（清算时点） （国税函【2010】220号） 1、已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入； 2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。（新规定）原来未明确 3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 收入确认的 其它规定 （国税发【2006】187号）非直接销售和自用房地产