汇率波动和房价变化情况.ppt

2005年7月21日，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币不再盯住单一美元，将会形成更有弹性的人民币汇率机制。但是，人民币汇率的市场预期主要还是受美元升值或是贬值的影响。根据中国人民银行报告，汇改以来至2012年年末，人民币对美元汇率累计升值31.68%。2013年，美元对人民币汇率仍以双向波动为主，不会出现明显的升值或是贬值的态势，但是汇率的弹性进一步扩大，波动的区间应该会在6.25到6.35之间，全年可能小幅升值。 最新的人民币汇率情况 二、汇率变化与房地产价格变化之间的关系 汇率变化与房价变化情况比对图 2008年4月10日，中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，当天银行间外汇市场美元对人民币汇率的中间价为：1美元兑人民币6.9920。这是自2005年人民币汇改以来，美元对人民币汇率中间价首度“破7”，人民币升值进入了6时代。 二者关系分析 通过以上两图，可以看出商品房平均销售价格从1998年2063元/平方米到2012年的5791元/平方米，上涨了180.71%。从趋势上看，1998年~2004年我国商品房的销售价格上涨缓慢，从2005年开始我国房价开始较快地上涨。在2008年上涨的速度开始放缓，这很有可能全球金融危机有关。人民币汇率的变动与房地产价格变化趋势有着很大的相似之处，房地产价格的涨跌往往就是伴随着人民币汇率的升降。可以说，人民币升值对于房价的走高具有一定的推动作用，并且这种影响力是逐年增强的。 三、原因 （一）、人民币的升值预期 （二）、流动性原因 人民币升值对中国潜在的通胀危机起到了推波助澜的作用。大量的国际游资涌入，加大了外汇占款的规模，央行为了保持本币汇率的稳定性，不得不在外汇市场上投入大量的基础货币来购买外汇。外汇储备的大量增加，使得央行的货币投放量亦随之增加，通货膨胀的压力越来越大。人们为了避免因通货膨胀而造成的财富缩水，会倾向于抛出货币，或是取出银行的长期定期存款，转而进行其他的保值增值的投资，房地产投资受到了人们的青睐。很多人相信，只有房价可以与时俱进，跑赢通货膨胀。在全社会买房热的推动下，房价持续走高，过多的货币供给使一些城市的房地产价格暴涨。 现实分析，从上图中可以看出，我国商品房销售价格与货币供应量基本上保持着一致的上升趋势。 (三)、财富效应 当人民币升值、汇率降低时，表示货币的对外购买力增强了，进口商品的价格下降，出口商品的价格上升，所以进口增加，出口减少，从而带动国内的商品价格走低，人们持有实际资本会感觉自己的收入增加，财富增加，消费支出将增加，那么在房地产方面的消费也将增加，从而增加了对房地产的需求抬高其价格。 其传导过程如下： 从上图可以看出，1998—2012年，城镇居民人均可支配收入和商品房销售价格都是呈现上升的趋势，具有相同的变化趋势，但是两者增加幅度相差越来越大。从理论上分析，人均可支配收入增加，必然导致消费的提高，乃至商品房价格的提高，但是实际上国内的通货膨胀高涨，超出了居民可支配收入以及汇率所引起的相对购买力提高的程度，所以说，财富效应其实没有真正的体现出来。 四、结论以及对策建议 结论：随着我国汇率制度的不断完善，人民币汇率波动将更加富有弹性，汇率将会对资本价格产生更加重要的影响。2005年以来，我国房地产价格不断攀升，居高不下，而人民币升值在其中扮演了非常重要的角色。 1、预期效应是人民币汇率影响房地产价格的最主要途径，但是预期效应吸引的房地产投资具有投机性，而且这种投机性放大了房地产市场的波动性。 2、流动性效应也是影响房地产价格的重要原因，当国际游资大量涌入，为了保持本币汇率的稳定，央行不得不在外汇市场上投入大量的本币购买外汇，货币供应量的增加，从而形成通货膨胀压力。人们这时会选择保值增值较强的资产进行投资，如房地产。过多的货币追求过少的商品，从而使房价暴涨。 3、财富增加对于房价上涨的影响不是很大。 对策建议 第一、稳定汇率预期，推进人民币汇率制度改革 政府应该提升社会对人民币币值保持稳定的预期，增加市场信息和政策的透明度，有效降低信息不对称现象，避免持续预期的形成。在遵循市场规律的同时，可以采取相应的措施，拉长人民币升值的时间。这样可以使得通过人民币升值套利的机会成本增加，从而有利于“挤出”投机性国际资本。 第二、加强国际资本流动的监管，引导资本理流向 政府要加强对资本流动的监管力度，积极地把外资引