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长风?捷座（住宅） 项 目 营 销 策 划 书 山西浩斯房地产企业中心 2005年12月4日 方 案 目 录 市 场 分 析 P03 市 场 调 研 结 果 P08 市 场 定 位 及 分 析 P07 项 目 推 广 细 则 P14 营销周期及内容 P22 附件一 项目市场调查结果 P26 附件二　区域内楼盘调查资料 另附 附件三 长风?捷座12月份推广计划 P35 附件四　销售部现场营销文化 P38 附件五 部分宣传稿件彩样 另附 长风?捷座（住宅）项目营销策划书 市场分析 1.区域市场分析 小店区是山西省省会太原市市辖区之一，位于太原市的东南部，是太原市的南大门。辖2镇2乡5 个街道办事处，总面积295平方公里，总人口39万，其中非农业人口25万。地形以广阔的河套平原为主，属温带大陆性气候，日照充足，四季分明，年平均气温9°C，无霜期165天，年降水量485毫米。??? 小店区是省城的主要门户，地理位置非常优越。这里交通便捷，高新技术密集。境内有全省唯一的航空港－－太原机场。同蒲铁路、石太线、大运路、太茅路、太旧高速公路、东山过境高速公路等交通干线纵横交错，连接全省八个地市和周边省市。 2．项目SWOT分析 优势(S劣势（W）机会（O）威胁（T）1)由于地段热门，周边竞争者较多，也各有特色，若不能提炼出核心定位，将很难取胜。 2) “城中村”改造产品，将以低价格冲击本案，亲贤苑，文华苑价格都在3000元以下。 大政策的改变，消费税等一系列房地产新政的出台，让使本案失去相当一部分专业投资者。 市场定位及分析 1.项目定位 概念提炼：与世界同步的居住模式/Single Apartment 功能定位：安全住宅(人生百年、安全第一) 红外线周界警戒和警报监视系统，每户均设置紧急按钮、可视对讲，并在各楼入口设置密码门销。在小区内的主要出入口设置录像系统并保留72小时、以便发生意外事故的追查。建议门窗设置磁簧感应装置，以防宵小侵入。24小时保安员定时寻查，门厅对讲机无障碍沟通。 地段品质：地段决定价值 无与伦比的区域地段价值，“”坐落于太原未来的，长远的增值潜力和无限的商机未来可期，描绘“投资回报”的理想曲线。21世纪，新经济时代，我们尊崇价值的“共享”； CBD核心区域价值自然景观、城市基础配套、商务资源和交流、生活和文化娱乐，完全共享，不需要“大而全”的社区， 整体规划设计以智能化安保为主题，突出不同于其它项目的出发点，让消费者切身感受后信息时代所带来的生活品质及安全保障。 附表：规划设计建议表 项目 分项指针 具体内容 设备配置 电梯 配备1部/单元国际品牌高速电梯； 强电、弱电、 供水 强电：按每平米配70—80瓦的电源，每套配 4—5千瓦的电源。三个独立回路（照明、空调、插座）； 按每30 M2使用面积配备一个空调插座，每15 M2使用面积配备一个普通电源插座。配备发电机组，保障电梯运行24小时不间断。 弱电：双入口电话通路、宽带网络线路。按每30M2使用面积配备一个光纤插座，每15 M2使用面积配备一个电话（含宽带网）插座 供水：配备24小时供热水系统、直饮水系统（将成为卖点） 智能化系统 智能 红外线周界警戒和警报监视系统， 安保：户内设置紧急按钮、可视对讲，并在各楼入口设置密码门销。 在小区内的主要出入口设置录像系统。 门窗设置磁簧感应装置，以防宵小侵入。 物业 24小时保安员定时寻查，门厅对讲机无障碍沟通。 安保：停车场管理系统 装修标准 公共通道装修 地面：花岗石或大理石 墙面：高档乳胶漆 装饰：在过道处及公共空间摆置植物、花卉； 灯饰：声控时尚灯具 布置：废物箱、业主信箱 电梯厅 地面：花岗石或大理石（高档标准） 墙面：花岗石、大理石或高档面砖（高档标准） 3．人群客层定位 依据对太原市房地产市场环境分析，以及项目SWOT分析结论，可初步判断出目标客户是公司(高级)白领、私营企业主、周边人群、政府官员、专业投资者以及影响群体（品质崇尚族）。 1）公司白领 a．静态描述 年龄：28-45岁 职业：私营企业高级职员、外资企业中高级管理员工。 家庭结构：2-3人。 家庭收入主源：薪金、理财、其它。 家庭收入数额：5000-10000元/月。 资产量：10-30万元左右为主。 交通工具：出租车（TAXI）、私有汽车各占一半。 户籍：省内，本市占60%。 b．行为描述 工作：准点上下班，晚间工作应酬多。 起居：有规律，居家时间少但重视家庭生活。 购物：品牌商场和专卖店。喜爱名牌但不一定全是名牌。 运动：保龄球、网球等中档运动，运动量无保证。 嗜好：旅游、泡酒吧、健身 旅行：高频度外地旅行 交通：长期自驾车或乘坐出租车（TAXI）。 金融消费：信用卡及