潍坊丰和花园市场研究报告汇.docVIP

山东潍坊和丰花园项目 专项市场调查研究报告 潍坊博锐智信房地产营销策划有限公司 2006年9月10日  前言 首先，感谢潍坊和丰置业公司委托，由我司负责潍坊市和丰花园项目的策划及销售等工作。为了对项目开发战略发展方向、项目的产品走向等做出准确的判断，首先必须对潍坊房地产市场进行深入的市场调研，了解和把握潍坊房地产市场的整体发展情况。 市场调研报告作为项目开发的有效依据，能够客观反映目前潍坊房地产市场的现状及未来发展趋势，对项目成功运作具有战略性指导意义。为此，我司组成了专业的调研小组对潍坊房地产市场进行了细致、深入的专项市场调研工作，并通过对相关调查数据和资料的收集整理，多次的深度讨论与专业数据分析，最终形成本报告，力求对潍坊的房地产市场做到深刻，精确的认识，为贵司项目的开发运作提供有效的指导建议。 目录 第一章：潍坊市宏观环境分析 6 第一节：城市概况 7 一、地理位置 7 二、行政区划及面积 8 三、城市人口 8 四、文化环境与历史资源 9 第二节：城市经济 9 一、国民生产总值和财政收入保持持续增长 10 二、固定资产及房地产投资发展迅猛 12 三、产业分布更趋合理 13 第三节：居民生活 11 一、居民收入情况 15 二、居民消费情况 16 三、人均居住面积 17 第四节：城市规划 17 一、城市性质 18 二、城市布局及区域职能 18 三、各区域规划概况 19 第五节：本章总结 20 第二章：潍坊市房地产市场分析 22 第一节：潍坊市房地产市场总体情况 23 一、2001以来潍坊房地产开发投资及销售 23 二、1998—2005年商品房价格情况 24 第二节：各区域房地产发展概括 25 一、潍城区区域 25 二、奎文区区域 26 三、高新区区域 27 四、区域房地产情况对本项目的影响 28 第三节：潍坊市未来几年内房地产走势预测 29 一、新政对房地产市场的影响 29 二、土地供给量预测 30 三、市场竞争与未来市场供应预测 30 四、销售价格预测 31 第三章：项目区域、开发条件分析 32 第一节：区域规划与发展 33 第二节：项目概况及开发条件分析 36 一、项目地块概况 36 二、项目SWOT分析 36 第三节：本章总结 37 第四章：消费者调研分析 40 第一节、消费者调研总体情况 41 第二节、调研情况分析 41 一、主消费群定位 41 二、消费群细化分析 42 第五章：媒体调查与分析 45 一、户外广告： 46 二、报纸： 47 三、电视媒体： 47 四、手机短信广告 47 五、网络广告 48 六、自办发行（包括购买点广告）： 48 七、电台广告 48 八、车身媒体： 48 第六章：市场调查总结 50 结束语 52 附件：潍坊市楼盘资料 53  第一章：潍坊市宏观环境分析  本章通过对潍坊的城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握潍坊房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。 第一节：城市概况 【要点】 从城区面积和人口数量来看，潍坊在山东属于中型城市。 市内交通便利，行政区划明晰，历史文化悠久，房地产发展具备社会优势。 一、地理位置 潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。 潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。 二、行政区划及面积 潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇。总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。南北长188公里，东西宽164公里，市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。海岸线为东南－西北走向，呈曲线状，西起淄脉河口，东到胶莱河口，全长143公里。 潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市内具备较好的房地产开发条件。 三、城市人口 潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市区人口68万。 图示：潍坊市2005年各年龄人群分布图 “十一五”时期是潍坊城市化和城市现代化进入加快发展的关键时期。到2010年，全市城市化水平将达到50%，中心市区人口规模达到130万人，届时，住宅刚性需求将是现在的一倍，市场对房地产项目的消化能力进一步加强。 四、文化环境与历史资源 “三皇五帝”中的舜、齐国政治家晏婴、东汉经学大师郑玄、北魏农学家贾思勰等都出自潍坊;孔融、范仲淹、欧阳修、