关于承德市城镇低效建设用地二次开发利用问题的研究王.docVIP

城镇低效建设用地二次开发利用问题研究 土地是十分宝贵的资源和资产，是经济发展和社会进步的重要基础。小城镇发展综合性强，牵涉面广，用地规模的大小，土地利用结构调整、空间布局的落实都应立足于土地利用的方针政策以及土地利用的客 观规律。在小城镇的建设过程中，只有通过科学规划，合理布局等一系列有效措施和途径，才能做到小城镇的建设与土地合理利用两者的有机协调，为小城镇创造良好的发展空间。 1城镇低效建设用地基础情况 （1）土地利用散、乱、差，用地结构不合理。由于缺少统一规划和管理，土地利用相当混乱。从土地所有权来看，有集体、个人、企业多种用地权属；从用地结构上看，有村庄建设用地、非村庄建设用地；建设用地分居住、工业和公建用地。各种建设用地比例失调，一般居住、工业用地比例偏高，公共设施用地比例偏低，缺乏道路、绿化用地；从土地空间利用来看，各类型用地相互混杂、布局不合理，造成互相影响和干扰；从住宅安排来看，布点分散、占地面积较大。 （2）土地利用重平面、轻立体，集约程度过低。长期以来，城镇建设呈外延平面式扩张趋势，忽视立体开发利用。在土地资源的配置过程中，涉及到的土地使用者产权只有一个大致的区位和粗略的边界，没有立体空间的硬约束，地上、地下的空间界限模糊，造成土地资源空间利用效率很低，而平面上造成浪费。而且基础设施和生活设施等还比较落后或不完全，城镇水平低，土地开发利用程度低（如容积率低，平房过多以及用地结构不合理等），土地利用集约程度低，成为一个没有多少内涵、特色、功能的“城镇壳”。 （3） 重增量、轻存量。政府对旧镇区改造和城镇土地的再利用重视不够，对其人力、物力、财力的投入不足。结果一方面造成耕地的减少，另一方面造成旧镇区土地利用率不高，出现很多新的低效利用和闲置的土地。 （4）改变规划功能，发展以牺牲耕地为代价。在城镇化过程中,对农村城镇化存在某些曲解,即把农村城镇化错误地理解为土地非农化, 同时由于一些地方政府疏于管理，甚至忽视国家法规，实际开发建设过程中，随意改变规划用地功能，造成城镇化吃掉大片农田。城镇在发展过程中注重增量土地的发展,忽视存量土地的挖潜，也就是说重外延、疏内涵，致使小城镇建设杂乱无章，不仅造成土地资源的不合理利用，而且影响综合效益的发挥。 （5）土地资源粗放扩张，用地规模偏大，浪费严重。近年来，城镇建设用地总量和人均水平都有了较大幅度的提高。由于缺少有效的节约用地的合理调度及约束手段，不合实际的贪大求全，出现了多征少用、多占少用、早征迟用，甚至征而不用、占而不用、好地劣用、非法租用等粗放性用地状态，造成土地资源严重浪费。 2城镇低效建设用地形成原因 造成低效用地的原因是多方面的，既有技术层面的，也有主观思想方面的。 （1）主观思想上的畸形发展观成为不可忽视的首要因素。在谋求经济大发展的格局时，往往不坚持科学发展观和群众观，往往考虑的只是短期利益，由于低廉的土地取得成本，不足以让用地企业学会合理和节约利用土地，在一定程度上纵容了工业企业用地宽打宽用，多用地、用好地。 （2）土地利用规划不够合理直接导致土地的低效利用。由于规划的滞后、规划意识的淡簿等方面原因，对土地的使用上仍然存在规划布局不够合理等问题，许多边边角角的土地由于规划原因处于低效利用和不合理利用的状态，主观思想上忽视土地规划的作用，土地规划的不科学导致大量的土地低效利用，土地资产价值不能充分显现。 （3）结构性失衡和不合理导致根源性低效用地。随着城镇工业用地、房地产用地急骤增加，绿地占比、公共建筑用地占比偏低，房地产用地、工业用地占比较高。由于土地利用结构性的不合理，导致房地产用地、工业用地供过于求，闲置浪费、低效利用等现象成为普遍的客观存在而不容置疑。 （4）土地资源与资产管理的职能缺位导致低效用地。长期以来，对用地的批后管理没能有效地实施并真正形成有效的监管，相关职能部门往往不能很好地执行政策，或虽执行也不到位，尚未形成一套行之有效的土地批后集约利用评价体系。 3二次开发利用的范围、处置方式及可行性研究 （1）二次开发利用的范围 按照有利于优化建设用地空间布局、促进产业转型升级、提高土地节约集约利用水平的原则，确定低效利用建设用地二次开发范围。土地利用总体规划确定的城镇建成区范围内，下列土地可列入二次开发范围： ①因城乡规划发生调整或实施城市规划需要进行旧城改造、“退二进三”的产业用地； ②布局分散，不符合安全生产和环保要求等的厂房(厂区)用地； ③不符合产业发展政策导向要求，属于国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地； ④并购重组企业用地和产业落后、企业经营困难需要退出或实施改造升级的各类产业用地； ⑤建设用地利用强度低于有关文件规定的节约集约用地控制标准或土地产出效益低的各类产业用地； ⑥在符合规划和安全生产前提下，可通过加层、改造