三大链条环环相扣 揭秘炒房团敛 财 利 益 链.docVIP

三大链条环环相扣 揭秘炒房团敛财利益链 2010-03-01 02:30:05　来源: 第一财经日报(上海)　跟贴 157 条 手机看股票 几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。 第一财经日报3月1日讯 温州富商、山西煤老板，这一批批“炒房团”，被认为是中国房地产市场的一股重要力量，参与了高额利润的分配。 炒房团的力量到底有多大？他们是怎样参与房地产市场的利益分配，就是对房子简单的低买高卖吗？他们的组织形式、商业运作究竟怎样？ 对于外人来说，这的确是一个难解之谜。《第一财经日报》特约请房地产行业知名律师张捷先生，阐述他理解的炒房团利益链条。张捷先生曾经担任北京房地局有关机构的律师，同时也是北京房地产界知名楼盘现代城、篮堡、金地等第一大股东的私人律师，在房地产行业顶端从业多年。 在张捷看来，炒房团的核心是幕后的操盘手，其最核心的运作机制，是在房地产开发商资金链条进展的背景下，以某种方式为房地产开发商提供民间融资，赚取银行信贷利率与民间信贷利率的高额利差。 张捷先生阐释的运作逻辑，超出我们简单理解的炒房团运作模式。本报特刊登此文，呼唤更多的行业讨论。无论文中所谈到的现象具有多大的普遍性，都应该采取措施，从源头上杜绝此类投机运作方式，释放炒房团获取的巨额利益，真正给高房价下调创造空间。 [?开发商主动勾结，利润实为银行信贷利率与民间利率之差，房价上涨是其次。几千亿的炒房游资已经成为地产市场的重要力量，消弭这部分利润才是最可行的治本之策?] 只有从资金链条出发，才能真正看懂行业的秘密。 据笔者了解，属于游资性质的“炒房团”，其资金规模巨大。但市场对于其运作模式、盈利结构并不明晰。台前的角色往往只是借用过来充数的普通农民甚至挖煤工人。炒房团巨额资金的幕后操盘手，则脱离于公众的视线之外。 真正的富人是非常低调的，不会招摇过市，甚至不想让那么多人知道自己的家在哪里，他们都拥有自己的职业，并且非常繁忙，根本没有时间各个城市往来去炒卖和管理房子。 炒房的利润来源 几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。 即便是在大牛市中，如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌，也是太高估了炒房团的智商。 在这样的博弈中获取暴利并不容易，且风险巨大。更何况在计入税收因素后，这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈，也就等同于赌博了，这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。 炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%~5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过100%。 在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。 在这个背景下，开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。 可以说，正是开发商高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。 对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。这是认识问题的关键之一，后面的内容是介绍如何实现这一点。 开发商需要炒房团 办理假按揭套取银行贷款，这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法，但风险极大，而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后，找愿意假按揭的人也越来越不易。 但开发商的资金需求依然存在，而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫，这就给炒房团留下了空间。 实际上，炒房团也是在套取银行资金，但开发商对此没有任何法律责任，都是由炒房团承担。而且，炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查，走的是正规渠道，也没有给银行和律师行贿，在形式上符合法律政策，银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。 很多人会问，开发商需要资金，为什么非常希望和炒房团合作，而不是直接先期降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。 其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售，但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金，而其他房子是要高价出售的。因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等