2006成都 爱美高房产·迎宾大道项目市场定位报告.pptVIP

区域总体特征 该项目交通较方便（开车、乘公共汽车均方便），项目距最近的公交车站台仅300M左右，距茶店子中心站 仅500M左右。 翡翠海湾”和“西城星座”两个商业项目距本项目约300M左右。 地块SWOT分析 土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避 优势利用 开发中高端产品顺应区域的发展趋势，满足市场需求，通过高性价比来吸引客户； 以产品的居家属性和将来完善的配套作为项目的支撑点； 利用交通优势营造项目的高端居住氛围。 劣势规避 利用地块较好的资源，将居家优势最大化。 利用周边环境，提升自身档次，对区域的走向起到引领的作用。 商业的配置不能局限于区域目前的需求量。在做好高档住宅的同时，带领区域的消费，打造区域的商业氛围，积累人气。 项目可以采用“环境+品质+价格”的发展战略，树立起高性价比楼盘的形象，确立对区域的主导地位，体现出差异化。 地块属性分析 从地块的情况来看，地块目前最大的优势集中在交通方面，地块紧靠茶店子车站，临近3环路和羊西线，四周均为规划道路，适合开发具有第一居所特征的中高档住宅，但是目前周边大量第一居所必须配套的缺乏，难以支撑项目的开发；项目本身的商业配套建设可在住宅开发的基础上成为区域的必备配套的思路上来进行建设； 高新西区大量企业的入驻给区域带来大量的住宅需求，区域内部即可解决部分产品的消化问题，但是从目前区域内的住宅项目来看，中海国际社区分流了大量的客户，加上区域内可开发土地较多，潜在的供应量很大，给项目的后期发展带来一定的影响，同时也存在着一定的威胁； 地块所处的位置决定了项目锁定的主要购买人群是成都市区的客户，但是茶店子目前由于地理位置以及配套等因素与处于同一环线范围内的光华、金沙板块相比处于劣势，因此在价格优势不大的情况下以及在交通等评估的基础上，大量的城市客户容易被光华、金沙等地的项目截流，对于大规模的中高端住宅发展显然不利。 影响项目总体规划的不可变经济技术因素 茶店子车站 项目地块紧靠茶店子车站，包括了茶店子公交站和茶店子客运站，附近居民的出行比较方便。 茶店子客运站是成都重要的客运车站，是由原西门车站整体搬迁而新建的，班车主要发往四川西、北部的甘孜州和阿坝州以及著名的景区都江堰、青城山、九寨沟等地。 茶店子公交站是成都最主要的公交车站，有13路公交车通往市内的各个区域，与茶店子客运站一起成为城西出行和进城的主要换乘站点。 地铁2号线 规划中的地铁2号线将从本项目旁穿过，地铁站也在项目附近，大大提升项目交通便利度和价值。 高压线 项目地块中有一条高压线走廊，走廊两侧均需退让15米，对地块的规模开发有很大影响，目前尚不知能否入地。 区域现实消费者判断 城东： 城东的客户主要来自于原住城东居民，城东区域项目对市区客户以及城南城西区域的客户的吸引力较弱，但是城北的大部分客户考虑购房时会选择城东区域； 城南 城南区域目前吸引了全市高端客户以及部分外来客户到区域置业；树立了城南区域高贵的形象，但随着城南土地供应的匮乏，意向城南区域的大部分客户开始转向城东城西区域； 城西 城西吸引了大部分成都市客户（特别是原城西居民以及市中心区域，城北区域客户）；原来城西居民基本上不愿意离开城西居住到其他区域；城西已发展成居住最方便，配套最完善的高端居住区域。 城北 城北的消费者多数是外地来的个体工商户，在考虑购买住宅时，最重视社区的环境、产品质量、配套设施和交通方便度，具体的区域显得就不那么重要了，但城北受大环境脏乱差的影响，于是考虑在该区域购买住宅的可能性就非常小，主要考虑租用住宅。 考虑在城北购买住宅的消费者有三种： 一直生活在城北，已习惯/熟悉这里的环境； 工作在城北，对环境要求不高，为了方便工作； 投资者，看好这里的租赁市场。 城西已发展成目标客户群最广泛；客户来源最广泛的区域；未来城西客户主要依靠其他区域客户以及外来客户，客户的来源将更广泛； 城西前期为市政府居民区，居住客户档次高；目前客户发展种类多； 城西未来的吸引力将更强； 区域潜在消费者判断——潜在消费者问卷资料来自于尺度地产2006年秋交会全市普查问卷，问卷共800份，其中在两年内意向城西住宅购买客户348份；下面将依照该348份问卷进行城西潜在消费需求研究，仅供参考。 在意向城西的购房者中69.33%的被访者目前居住在城西；10%的被访者目前居住在城南；而居住在城东、城北和市中心的被访者比例则相对要少得多。 在意向城西购房者中，个体零售/批发、金融/证券/保险和教育文化/医务卫生是本次访问对象分布最多的行业。 其比例分布情况为：39.33%、10%和8.67%。 　　　　　　　　　　　　　　 在意向城西的购房者中，36%的被访者个人月收入在4000元以下，个人月收入在4001-4500元和5001-5500元的被访者也分别