2009鑫苑集团郑州酒精厂项目定位沟通报告.pptVIP

︳* 项目规划调整建议 规划与物业布局调整方向一 在现状方案布局的基础上进行调整。 维持多层区用地和布局，取消小高层物业变为高层板楼；这样地块内可以明确划分为两个区域。 因取消了尴尬的小高层，使得高层区可以规划出更大面积中央景观且有可能形成全高层板楼物业，从而提升了高层区和项目整体品质。 建议可以对住宅地块实行封闭管理，商业环绕在高层区外围沿街布置，出入口与住宅严格分开，保证住宅私密性，提升居住品质。 景观建议 设计完整的大型集中景观，可考虑部分水景。 中央景观 花园洋房区 高层板楼区 公寓区 多层区 高层区 ︳* 项目规划调整建议 规划与物业布局调整方向二 相对第一种方向调整变化较大。 首先取消多层区，整个项目以完全的纯粹的高层板楼面市。 规划布局模式可参考右图。 按照这种模式布局，多单元并联的模式产生的楼座，都可以实现南北通透，1层2户，较好的居住品质，领先当地市场同类高层产品。 同时社区内部可以形成更大尺度中央景观，整个楼座布局也可以按照轴线对称模式设置，更具有序列感和仪式性。 这样布局可以考虑直接将商业用地独立出来，重点沿本项目北侧道路设置，与高层楼座脱开，形成超越底商独立形象的商业街区，其余少量商业可结合东侧和南侧道路沿街采用高层下裙楼模式布局。 景观建议 设计完整的大型集中景观，可考虑部分水景。 商业用地 高层住宅用地 少量沿街底商 高层住宅区用地规划参考模式 ︳* 规划布局示意 高层板楼3居 户型布局紧凑，南北通透； 餐厅起居分离； 双卫，主卧套完善； 如果是端单元，则可实现全明设计，更宜居。 高层板楼2居 户型布局紧凑，南北通透； 餐厅起居分离； 双卫，主卧套完善； 南向阳光房，可改造为多功能房。 ︳* 高层产品立面示意 高层产品立面更注重品质感营造，可以采用暖色系凸现温馨居住风，也可引入现代感强的时尚元素。 建议外贴面砖，底部近人尺度使用石材装饰，提升项目整体品质形象。 ︳* 高层产品立面示意 高层产品立面还可以采用冷色系更具有城市感的设计手段标新立异，明显区别于周边项目形象。 这里就需注重细节，面砖、金属和玻璃材质互相结合，搭配应用，形成丰富的层次。 ︳* 高层产品立面示意 另一种思路是突破传统住宅形象模式，采用后现代主义的设计手法，引入多彩色块，营造出更强的未来超前印象。 这种立面可以是高级涂料结合面砖、石材搭配彩色金属板等材料，营造梦幻感受。 ︳* 花园洋房产品示意 如果项目内保留多层住宅产品，则应更倾向于将其打造为本项目最高端城市型花园洋房的品质，档次将高于高层产品。 立面和环境的品质营造是重点，面砖的色彩搭配与高层相呼应，同时更精致。 ︳* 花园洋房产品示意 材质和色调的选择搭配也可以是偏冷色，但一定需与高层区协调统一，注重设计感。 ︳* 商业创新 裙房与建筑主体通过架空层相关联，形成纵向联系的界面 住宅建筑的底层不仅是基础，同时也是展现整个街区形象的商业经营面 如果将商业与高层住宅底部结合，可以考虑中间设置局部架空层，作为转换，也能在楼顶营造出了空中花园，利住宅休闲或用于商业经营，增强整体品质感。 ︳* 商业创新 如果能将商业与高层住宅底部脱开，则可形成小体量商业街区，使商业更具经营活力。 ︳* 商业创新 鲜明的立面形象可以使商业更具有吸引力。 ︳* 景观园林意向 大型集中绿化对于高层住户能够形成非常良好的视觉景观效果。 高端的居住区首先强调的是相对私密而纯粹的居住氛围，建议本项目设计成完全的人车分流，进入居住区内全地下停车，地上用来营造大尺度园林，精细化强调设计感，区别于周边传统居住区，创造出明显升级舒适居住优势形象。 ︳* 景观园林意向 山庭 幽谷 溪苑 台阁 林苑 不同组团内还可设计不同景观主题，提升组团的标志性和品质感。 ︳* 感谢聆听！ * * ︳* 区域细分产品市场表现总结 主力产品 居室类型 面积区间 平均销售均价 平均去化速度 高层产品 二居 70-90 5400 100-120 三居 90-110 花园洋房 三居 110-130 6400 40-45 酒店式公寓 一居 40-50 5600 70-80 从区域三类细分产品的市场表现来看：高层产品销售速度最快，属现金流产品；洋房产品销售价格最高，属高收益产品 ︳* 区域重点竞争项目确定 区域主要在售及潜在供应项目总体规模：约890万平米，大盘体量约为720万平米，因此本项目未来的竞争主要体现在与大盘的竞争上 项目名称 住宅建筑形式 建筑面积（平方米） 容积率 套数 在售 升龙国际中心 高层 小高层 120万（住宅80万） 5.5 一期2000多套 中原新城 高层 180万 5.6 一期3000套 潜在供应 锦艺国际华都 高层 120万 3.5 —— 世界城 高层 300万 ——　 ——　 合计 —— 720万 ——