2011限购令下郑州房价趋势分析44p.pptVIP

限购令下论涨跌 — 揭开房价神秘面纱 走势预测 地价上涨过快是房价暴涨的最大诱因，作为“最大的开发商”，地方政府对房价失控负有不可推卸的责任。数年来历次调控失败，也与地方政府对调控政策执行不力有关。 平抑房价，应从“病根”入手 1. 改变GDP高于一切的政府工作思路，改变以土地拍卖和房地产税收作为地方财政支柱收入的现状； 2. 加大保障性住房和中低档商品房的供应量，并切实执行到位； 3. 对投机性购房行为采取有效地遏制手段。 三管齐下才能有效地把房价抑制在一个合理的范围内。但是，上述三政不管哪一种实际操作起来都困难重重。所以，以平抑房价为目标的市场调控任重而道远。 房价暴涨 = 地方政府炒地 + 社会游资炒房 + 开发商追求高利润 走势预测 2011年房价走向受制于中央政策 众厦认为：如果郑州和其它很多城市一样，将限购令执行到2011年底，则楼市拐点最早可能在7月份出现。当市场成交量持续下降超过4--6个月，部分开发商会选择以价换量，房价会出现一定幅度的下跌。所以，限购对郑州房价的影响在下半年才能显现出实际效果。2012年限购令到期后，如没有类似的强力行政干预手段，则价格会止跌，重新步入上扬空间。但预计仍不会出现如09年下半年--2010年的井喷态势。 如果限购期限较短，则难以对郑州房价产生实质性影响，房价会在微幅上下盘整后，持续缓慢走高，但不会出现如09年下半年--2010年的井喷态势。 限购政策的持续时间决定楼市拐点出现与否 除限购政策外，中央层面尚有可能继续收紧货币政策和信贷政策，中央政府的调控决心是2011年房价的最大制约因素。 大量保障房抵消刚需对房价的助长作用 走势预测 2011年郑州要建53823套保障房，接近2010年商品房销售面积的50%。 今年，国务院确定了全国1000万套的保障性住房建设任务，比去年增长了70%。在河南省承建的保障房目标任务中，目前已明确了郑州市要建设53823套，是去年工作量的2.36倍，增长幅度前所未有。 郑州市做为二线城市，刚性购房需求依然是主流，该类需求是拉动房价高企的 众厦认为：在保障房建设规模大幅提升的2011年，郑州市的房价上涨动力将 被抵消大半， 房价上涨空间有限。 长远来看，房价继续平稳持续性缓慢上涨 走势预测 此次全国范围内限购令的颁布，是地方政府与中央政府博弈的结果。但地方政府与中央政府对抑制房价的决心是有差别的，从态度上来讲是被动和主动的关系。截止3月31日，除北京明确提出“稳中有降”的调控目标之外，几乎所有城市都在各自的参照系下为今年房价的继续上涨留下了空间，大部分预期增幅都在10%左右，郑州的控制目标为10—13%。 无论中央有关部门，还是地方政府，均没有明确提出要打压房价，而只是提出要“遏制房价的过快上涨”。政府希望达到的效果应该是：房价保持平稳发展，上涨的幅度可以等一等居民收入水平提高的幅度。在这样的发展趋势下，房价虽没有下降，但同样起到了下降的效果。 综合考虑中央宏观调控政策、保障房因素和购房者需求等，相信郑州市的房价将呈现平稳持续性缓慢上涨的态势。 商业地产将迎来新的发展契机 本轮的调控重心，仍以商品住宅为主，商业地产、休闲度假地产所受影响明显小于住宅。郑州部分开发企业也开始加大在这些领域的投入，以有效规避国家宏观调控政策带来的市场风险。 从长远看，土地市场引领房地产市场的发展。3月份的全国土地市场信息显示，土地供应开始慢慢向保障房和商业地产领域倾斜，所以商业地产项目作为此次调控的避风港 ，将会迎来新的发展契机。 楼市发展 未来楼市重心转移 ，二三线城市成主场 楼市发展 在中国一线城市土地日渐稀缺、房价泡沫愈见明显的情况下，大量房地产开发企业开始逐渐转向二三线城市以寻求发展空间，未来中国城市化发展重心将更多转向二三线乃至中小城市。 对于人口大省河南来说，房地产行业将迎来一个较好的发展契机：随着城市化进程加快，农村人口大量涌入城市。如此巨大的市场需求，必将推动房地产市场的发展。虽然目前政策调控期间，量价会有一定的波动，但从长远来看，强大的城市化发展进程将成为推动房地产市场发展的原动力。 郑州县域房地产市场成为新的增长 2010年底，郑州市委、市政府提出了“加快建设郑州都市区”的宏伟目标，将郑州周边的县市、乡镇统一纳入中心城区，而郑州新区建设、卫星融城是“郑州都市区”建设的重中之重。这为郑州房地产业的发展提供了更大的空间，2011年郑州周边县域房地产的开发必将会提速。 企业资金链压力加大，行业面临洗牌危机 银行信贷紧缩以及住宅的整体销售周期拉长，将影响项目的融资渠道以及资金回收，企业资金链面临巨大考验。 国内货币与信用扩张开始进入紧缩期，央行三度加息，信贷政策的收紧，使得房企从银行融资的难度增加。因此，在新形势下，一些自身实力不强的开发商，很