东方太阳城营销整合方案.docVIP

东方·太阳城 营销整合方案 目 录 衡水市房地产市场分析 河东区域房地产市场分析 东方·太阳城操盘思路 第四章 东方·太阳城项目定位 一、项目优劣势分析 二、客户群定位 三、项目综合定位 第五章 东方·太阳城销售方案 一、入市时机 二、销售的阶段安排 三、价格策略 第六章 东方·太阳城推广方案 一、本项目推广的指导思想 二、项目卖点挖掘与创新 三、推广语 四、营销思路 五、推广实施方案及费用预算 第一章 衡水市房地产市场分析 衡水房地产市场虽然起步时间较晚，但是发展速度较快，供应量逐年增加，2004年衡水市商品房供应量42万平方米，2005年衡水市商品房供应量达到65万平方米，按照同比增长分析，预计2006年衡水市商品房供应量将达到90万平方米 目前衡水市人均住房面积只有24平方米，按现有国家规定的人均住房面积35平方米，衡水市还需要308万平方米的住房面积，加上市区旧城改造或城中村改造面积20万平方米；房地产需求总量不低于320万左右；就现在状况而言，还需要大面积的开发来满足市场需求。从人口环境和房地产市场供给状况来看，近几年，衡水市还将有320万平方米的住宅市场需求量，每年至少将有100万平方米需求量，加上政府的宏观调控及相关政策的出台，至少能保证衡水房地产持续3—5年的稳步增长和良性发展。 衡水2005年楼盘销售情况： 广厦家园三期10万平方米，六个月销售80% 岸止·庭蓝4.5万平方米七个月销售90%, 鑫城华居一二期4万平方米9个月基本售完； 明珠花园6万平方米9个月销售80%； 衡水2006年上半年楼盘多层供应情况（已知道的）：总计约40万平方米 腾达房产开发富力城规划22栋，一期12栋（约7万平方米），现已开始接受登记； 泰和置业开发明珠花园三期预计6栋左右（约5万平方米），年后开盘（时间待定）； 鑫城房地产开发鑫城华居三期8栋（约5万平方米），年后三月份开盘； 京华房地产开发岸止·庭蓝11栋（约7万平方米），预计明年4月开盘； 中房集团开发汉城（暂定名）规划15万平方米，一期8万平方米，明年三月份开盘。 天公房地产开发东方·太阳城一期23栋，8.7万平方米,明年三月份开始内部认购. 5、 截止2005年6月底，衡水市商品房销售平均价格由2004年的1413元/平方米上升到 今年的1621元/平方米，增幅达14.7%。其中：住宅平均价格为1514元/平方米，同比增长18.8%；但是，商业营业用房销售价格呈下滑趋势，由去年的3366元/平方米下降到今年的3060/平方米，同比下降了9.1%。房价快速上涨是房地产市场需求旺盛的结果。 综上分析：目前衡水房地产市场供不应求.各楼盘销售状况良好，无滞销楼盘。 第二章 河东区域房地产市场分析 衡水房地产市场区域发展不平衡，河东与河西，路北与路南的差异性很大；石德路南，育才街以西是现今开发的热点，项目现供应量和将供应量最多，路北只有现售一家小区（鑫城华居）；而在衡水市整个房地产市场当中，河东区域是目前市场上最后一块“处女地”，到目前为止，还没有一个成规模的商品房社区，只有零星的单位集资建房。并且在该区域中多层住宅也是较少，平房居多。二级市场基本没有启动。 综上分析：本顶目在河东具有较大机会点，填补了河东无成规模商品房的空白。 操盘思路 一、操盘思路制定依据 甲方的资金需求（06年7月1日前回款3000万）及开发愿望（尽快销售完一期尽早开发二期）。 本项目只有佣金收入无利润分成且我方承担售楼处的建设及宣传推广费用。 衡水整体市场供不应求，推广应更注重实效，节约成本。 操盘思路 本项目的整体操盘思路是急攻快打，速战速决。 第四章 东方·太阳城项目定位 一、项目概况分析 （一）项目优势 1、规模 规模是本项目卖点之一，但是规模本身并无意义，它代表的是完善社区配套、优良的物业管理、更多的绿化和休闲设施以及浓厚的社区文化。因此在针对“规模”的说辞当中，要附以更多的内容。 2、环境 本项目规划之中的公园在河东居民中有较高的知名度，人们盼望公园早日建成。并且本项目外部自然环境较好。 3、价格、升值潜力 目前衡水市房地产市场价格上涨较快，房价成为制约普通工薪阶层购房的最大门槛，本项目价格定位在目前市场当中处在市场较低位，必将吸引中低收入阶层的瞩目。 该项目一期价格是目前衡水市价格最低的规模社区，又是未来衡水市规模最大社区，随着开发品质的不断提升，本项目蕴含着巨大的升值潜力。目前衡水较早购买商品房的客户已经尝到了投资住宅的甜头，希望通过对本项目“升值潜力”卖点的挖掘吸引更多投资客户的购买。 4、政府扶持 本项目是衡水市政府2004年政府工作计划中八个重点经济建设项目之一和市政府168建设工程，并于同年被省政府列为省重点建设工程。衡水市规划局孙局长为指挥，成立