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物业管理发展问题研究 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1003-2738（2011）11-0314-01 　　 　　 摘要：目前我国物业管理处于快速成长的阶段，也遇到了一些阻力和困难，暴露出一些问题和矛盾。其客观原因是行业的快速成长使物业管理行业面向的群体越来越庞大，因而矛盾和问题也会随之增多。本文主要论述了我国的物业管理问题，首先阐述了物业管理与传统房屋管理的联系，然后介绍了物业管理中存在的问题，最后论述了物业管理的未来走向问题。 　　 关键词:物业；管理；发展 　　 　　 一、现代物业管理与传统的房屋管理之间的关系 　　 可以说，现代物业管理与传统的房屋管理既有继承和发扬，又有着本质的区别。两者的共性主要体现在都具有公共服务的社会性和公益性，物业管理和房屋管理提供的都是一种公共服务产品。两者都包含了房屋、公用设备设施的养护与维修物业管理和传统的房屋管理都包含对房屋、公用设备、设施的养护与维修。从性质上看，物业管理是从事社会服务工作的，从三次产业划分角度看，物业管理隶属于第三产业，但它又具有自己特有的性质: 物业管理是一种市场经营行为在市场经济条件下，由于物业产权分散，物业管理是一种有成本也有效益的经济活动。为实现成本与效益的平衡，业主可通过聘请委托独立的第三者―物业管理企业来实施管理。而物业管理公司并非被动接受委托，它也会在市场上通过选择物业对象做出是否接受委托的决定，它通常要考虑自身的经济利益，用市场经营眼光看待自己的管理行为。物业管理集管理、服务、经营于一体管理，是物业管理公司的基本职能，经营是物业管理公司生存和发展的关键，服务是物业管理公司的宗旨。总而言之，为业主提供优质服务是物业管理的主要内容，管理和经营始终要围绕服务进行，但管理、经营、服务三者相互渗透，相互补充，有机联系，融为一体，将服务贯穿于整个物业管理和经营过程中。 　　 二、我国物业管理中存在的问题 　　 1.物业管理制度不健全。 　　 由于物业管理在我国的发展还没有成熟，客观条件下我国法律法规不足的制约逐步显现出来。业主委员会缺乏有效的??督机制。广大业主的意愿得不到真正实现，共同利益被个别业主压在个人利益之下，业主的共同事务随意决定，使得其他业主利益或全体业主的共同权益受到损害。还有的是个别物业管理企业运营不规范，业主自律机制不够完善，这样就会造成物业管理辖区内各种矛盾纠纷层出不穷。物业管理是一项复杂而有序的系统工程，是由项目规划、开发建设、运营管理等各个环节构成的，在相关部门及时间上跨度较大，因为各单位之间容易衔接缺乏，物业管理没有运用合理的运营机制对早期介入、前期管理、承接验收及招投标等方面进行及时规范，导致了配套设施不到位、规划不合理、房屋质量等问题的发生，增加了物业管理实际运作中的矛盾和纠纷。 　　 2.物业管理者的观念意识落后。 　　 国外一些市场经济相对发达的国家，物业管理己经发展的相对成熟。与之相比，我们在物业管理观念方面仍然存在较大的差距。物业管理并没有从财产、契约及消费角度得到社会的充分认知，这就必然导致了契约精神的缺失和公共权利的漠视。原有的理解偏差，又缺乏正确的指导，从而使得业主缺乏主动参与和守约的意识，容易造成物业管理服务主体的错位和缺位。长期以来，我国持续实行计划经济时期的福利分房以及低租养房带踱，因此部分业主缺乏对现行物业管理运作模式的深刻理解，未能形成相应的消费观念以适应当前物业管理发展局势的需要。 　　 3.物业管理过程中的服务观念有待加强。 　　 物业管理坚持在尊重业主需求的基础上，签订双方都能认可的服务合同一的原则。但部分物业管理企业依然存在以管理者自居的现象，没有准确定位自己服务业主的位置，从而逐步淡化了其服务特征。同时也有少数物业管理企业，由于过分追逐利润，不充分考虑业主的支付意愿和消费能力，就强压给业主过高的收费标准，为日后埋下了隐患。有些物业管理企业违背合同，不给业主提供相应服务甚至偷工减料、虚增成本，收费与服务的不符引起业主强烈不满。此外，物业管理还存在“先天不足”现象，由于建管衔接不好，一些在规划设计、建设阶段遗留下的问题仍给物业管理企业造成困扰。 　　 4.物业管理的核心竞争力较弱。 　　 物业管理企业竞争力不强主要表现在以下几个方面:①队伍素质良萎不齐。由于物业管理在我国属于新兴行业，相对缺少人才储备，从业人员队伍建设跟不上行业发展的需要，其中表现最为突出的是缺乏称职的职业经理人，而现有某些管理人员与其担负的责任不相适应，专业人员的技能培训也跟不上行业的需要。②服务理念的缺乏。其主要原因是这类物业管理企业多是从计划经济体制下的传统房屋管理机构转化过来的，他们己习惯于行政命令式的管理，缺乏为业主主动服务的理念。③缺乏长远战略眼光。部分物业管理企