唐山房地产市场专题研究.pptx

唐山房地产市场 研究专题;城市背景研究;区域概况;地理位置;区划与人口;历史沿革;景观人文;景观人文;景观人文;丰富资源;区域交通;区域交通;区域交通;区域交通;区域交通;小结;城市背景研究;GDP;人均GDP;投资;消费;人均可支配收入;进出口;产业结构;重点产业;重点产业;重点产业;重点产业;重点产业;区域经济小结;城市背景研究;总体规划;震后重建规划;主城区规划;未来发展规划;京津冀区域规划;凤凰新城规划;小结;城市背景研究;区域房地产市场;唐山行政区域划分;一级市场;一级市场;一级市场;目前唐山土地开发主要集中于主城区，区域建设用地供应充足，其中凤凰新城逐渐成为开发企业投资的重点板块。 唐山存在大量的军转和平改用地，会影响正常招拍挂地块，因此开发企业开发项目前期得考虑周边是否存在此类用地项目。 按照唐山市城市总体规划（2008-2020年），未来唐山房地产市场存在巨大???投资开发空间。;区域房地产市场;二级市场—项目分布;二级市场—整体市场;二级市场—整体市场;二级市场—整体市场;二级市场—供应量;二级市场—成交量;二级市场—成交价格;二级市场—成交结构;二级市场—潜在市场;二级市场—旺销楼盘;二级市场—政策影响;购置费用： 外地人在唐山购房，对于能提供1年以上本地纳税证明或者社会保险缴纳证明的，按本地执行，否则不予贷款； 普通的首套房贷款，各银行基本执行首付30%，利率执行下浮15%-20%的优惠；二套房贷方面，要求首付50%以上，利率执行上浮10%-15%的政策；对于三套房，少数银行可以放贷款，但首付款都要求在50%以上，而且利率执行执行基准利率上浮20%-30%； 契税：首次购买90平方米以下普通住房，契税缴纳1%，个人购买自用普通住房的税率为1.5%，个人购买非普通住房的税率为4%； 公共维修基金：套型面积在140平方以上住宅，按总价4%收取；140平方米以下住宅，按总价1.5%收取。 使用费用： 住宅用水3.3元/吨，电0.52元/度，天然气1.9元/立方米； 供暖费：今年将实行新的费用标准，待定。;唐山商品房新增供应受新政影响下滑，但市场潜在供应量充足，入市时机取决开发及营销节奏； 唐山商品房、住宅需求非常旺盛，在购买力较强的改善性购房需求及在外投资需求撤回的支撑下，成交量均逆市上扬； 唐山住宅成交价格处于理性增长态势，为后续价格走向提供了良好的增长空间； 唐山受宏观经济发展及产业的支撑，区域居民购买力较强，目前正处于改善性需求的高峰，更趋向于追求高品质的居住产品。 从后期来看，随着凤凰新城、高新区、南湖区的开发及旧城改造的加快，唐山上市项目将越来越多，竞争也趋于激烈，因此项目应注重产品升级，提高品质，满足市场改善性购房者的需求偏好，提高产品的竞争力。;区域房地产市场;;区域房地产市场;区域房地产市场;区域房地产市场;区域房地产市场;区域房地产市场;;典型个案分析;凤凰新城区域;;;三室两厅两卫165㎡;销售分析;;占地面积;户型方正，使用率高； 动静分区，功能布局合理； 南北通透，明厨明卫，通风采光俱佳。;销售分析;;占地面积;三室两厅两卫148㎡ ;销售分析;凤凰新城版块/景泰翰林;占地面积;C1-1户型：100㎡两居;销售周期（月）;凤凰新城版块/唐城壹零壹;占地面积;B3户型：124 ㎡三居;销售分析;凤凰新城版块/新天地鹭港;占地面积;C户型：51 ㎡开间;销售周期（月）;;;;中心城区版块;中心城区版块/新华一号;占地面积;B3户型：62 ㎡两居;销售周期（月）;中心城区版块/世博广场;占地面积;B3户型：85 ㎡两居;销售分析;基本信息;占地面积;B3户型：130 ㎡三居;销售分析;基本信息;占地面积;D3户型：139 ㎡三居;销售周期（月）;基本信息;占地面积;F户型：98 ㎡两居;销售分析;;;;南湖版块;基本信息;占地面积;120 ㎡两居;销售分析;基本信息;占地面积;6D户型：114 ㎡三居;销售周期（月）;;;高新区版块;高新区版块/星河公馆;规划信息;产品信息;销售分析;高新区版块/君安景苑;规划信息;产品信息;销售分析;高新区版块/尚品II期;规划信息;产品信息;销售周期（月）;高新区版块/金色河畔;规划信息;产品信息;销售周期（月）;高新区版块/尚唐国际;规划信息;产品信息;销售分析;;产品及销售情况总结;客户情况总结;品牌开发商情况;品牌开发商情况;;唐山区域研究总结： 项目主要集中于中心区、凤凰新城，而高新区、南湖区项目偏少，且较分散。 近两年项目开发规模日趋扩大，百万平米以上的楼盘不断涌现出来； 主力户型以90-130平方米的两三居为主，进入10年后价格上涨理性； 以本地客群为主，且新政策后占比增多，主力客群集中于改善性购房需求，偏好于中高品质产品，整体购