浅析娄底市房地产市场现状.doc

目 录 摘要…………………………………………………………………………………………………1 关键词………………………………………………………………………………………………1 导入语………………………………………………………………………………………………1 房地产开发现状………………………………………………………………………………2 面对存在的突出问题与对策…………………………………………………………………2 （一）住房供大于求，有效需求不足，市场销售疲软…………………………………………3 （二）要正确引导市场，促进房地产业持续健康发展…………………………………………3 （三）要增强市场信心，促进消费和投资………………………………………………………4 1房地产开发投资持续增长，但增幅大幅回落…………………………………………………4 2房地产贷款增长放缓，其中房地产开发贷款和个人住房贷款双双下降……………………4 3房地产用地供应量减少，土地出让出现流拍现象……………………………………………5 4商品房开发规模继续扩大，市场供应充裕……………………………………………………5 结束语…………………………………………………………………………………………6 感谢语…………………………………………………………………………………………6 参考文献…………………………………………………………………………………………7 浅析娄底市房地产市场现状 摘 要：2010年已过半，回顾上半年的娄底楼市，一连串的调控政策似乎给市场泼了冷水，相对于三线城市的娄底中心城区房地产开发投资略有下滑，而作为娄底四线城市的其它县市却呈现强劲增长。 关键词： 房地产市场房地产企业房地产开发投资娄底市是湖南中部的一个地级城市，有420万人口。当前全市共有房地产开发企业170家，总注册资本17.8亿元。据调查统计，娄底市商品房已积压1.5万套，资金缺口达6.86亿元。在娄底中心城区，个别“空手套白狼”的开发企业已经崩盘，有1/3的房地产企业已经退出了市场，还有1/3的开发企业和消费者一样在等待观望，只有1/3的企业举步维艰地操作着37个在建项目。楼市下行，一方面使“土地财政”遭遇挑战，影响到地方政府通过土地获得的出让金和各种税费收益。另一方面，大部分房地产企业因为资金和市场问题，无奈寻求民间融资和违规预售。在娄底170家房地产企业中，暂定级和四级房地产企业占82%，企业规模小，缺乏品牌意识、融资难、管理体制落后。他们拿了没有规模的小地块，就像打游击战一样遍地开花地开发，从而引发一系列恶性循环，导致政府未来埋单成本很高。具体表现在以下几个方面商品房开发和销售行为不规范、管理不严格。一些违法违规行为的滋生，扰乱了正常的市场秩序，损害了消费者的合法权益，房地产投诉事件出现快速增长态势。部门配合不力房地产市场是由计划、土地、规划、建设、销售、物业管理等各个环节组成的统一体，但当前娄底市涉及房地产管理的部门在工作中普遍存在“铁路警察各管一段”的现象，规划局不知道哪块地开工了，房产局不知道哪栋楼竣工了，税务局不知道哪些楼盘交易了，信息不畅导致监管不及时、税费收缴难到位开发建设中存在商业门店过多的问题。一方面造成资源的闲置，另一方面又挤占了本就不多的公共用地，造成与居民生活质量息息相关的公共厕所、垃圾站、停车位、公用绿地等公用设施严重不足。土地交易存在漏洞。当前的“招、拍、挂”中还存在着改制企业土地权属不清、场外交易、串标、围标、党政机关圈地等现象。本应成片开发的土地由部分自然人联合买下后，再划成豆腐块建房子，造成土地不能集约使用、影响城市景观、大量税费流失的后果。变更规划较为普遍。如取得土地后不按规划设计条件开发，甚至改变土地性质或用途，随意增大容积率等。民间非法集资较为严重，资金链易断裂。据调查，目前娄底中心城区在建项目总投资30.9亿元，其中民间非法集资达5亿元以上，资金缺口还达6亿多元房地产开发投资潜力凸显，东南沿海的资金流、人才流加速向湖北地区转移，房地产行业竞争加剧，优胜劣汰加速。