2010浙江嵊泗度假村项目——南长涂滨海度假区定位及物业发展建议报告PPT培训课件.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 精装公寓 公寓定价 总价段 60-100 毛坯公寓 精装公寓 酒店式公寓 产品 均价 总价段 总价段40-60 总价段60-70 7000 P2 40 60 70 100 推导说明： 1. 酒店式公寓为纯投资、度假客户，未避免自身产品分流，其总价段需位于公寓产品下沿，形成产品梯度。 2.精装公寓同为公寓产品，以紧凑房型与精装修主打上海客户，释放养老等居住需求，总价段可以与毛坯公寓下端重合，以内部两种产品的挤压，激发客户比较购买的欲望 P1 P1 = ———— =9000元/平米 60-70万元 60-80平米 P1 = ———— =9500-10000元/平米 40-60万元 40-60平米 别墅定价 2010年1月至今上海独栋别墅成交总价分布 总价 套 当前上海独栋别墅总价覆盖范围极广，从低于500万元到高达4000万元均有成交。 从500万元总价段看400万元以下的别墅占据50%的比例，根据本项目独栋别墅面积偏小的产品特性，我司预判400万元以下的总价段，对本项目的别墅产品总价可控。 根据独栋别墅与普通公寓1.8-2.2的价格系数。 P普通别墅=0. 7*(1.8~2.2)=1.3-1.6万元/平米 P酒店式别墅=(0. 95~1)*(1.8~2.2) =1.8-2.2万元/平米 PART 3 领驭型开发策略 区域高端客户较少，区域认知度不高 矛盾 区域认知 自身价值 项目整体定价高出区域30-50% 怎么卖? 根据土地经济指标， 测算可售面积为343000 m2， 持有型物业面积为58600m2 标号 功能分区 物业类别 容积率 建面（万m2） 备注 1 度假养生区 精品酒店 0.3 1.46 已开工 海钓俱乐部 0.5 0.15 海钓/赛事服务等功能 别墅会所 0.5 0.15 Spa/茶道等功能 度假别墅 0.35 1.2 小独栋占绝对比重 辅以少量标准独栋 养生公寓 2.5 3.9 2 五星级酒店区 主楼 0.9 3.4 　 别墅式酒店 0.24 0.8 单层院落式独栋别墅 100-180平米/栋 3 大众娱乐区 酒店式公寓 2.5 13.6 40-60平米/套 商业 0.6 0.7 小镇广场的组织形式 小型水族馆 0.5 0.6 海洋文化展示 4 海景住宅区 海景住宅 1.53 14.2 60-140平米/户 合计　 　 　 0.86 40.16 　 　 　 　 产品类型 建筑面积 （万m2） 比例 比例 备注 可售型物业 居住物业 别墅 标准独栋 0.2 0.6% 5.8% 350-450平方米 小独栋 1 2.9% 200-250平方米 单层院落式独栋 0.8 2.3% 100-180平方米 住宅 酒店式公寓 13.6 39.7% 92.4% 40-60平方米 精装住宅 9.1 26.5% 60-80平方米 毛坯住宅 9 26.2% 85-140平方米 商用物业 商铺 广场商铺 0.6 1.8% 1.8% 　 小计 　 　 　 34.3 100.0% 100.0% 　 持有型物业 　/ 酒店 3.4 58.0% 持有型物业所占比例为14.6% 五星级　 海钓俱乐部 0.15 2.6% 　 别墅会所 0.15 2.6% 　 水族馆 0.6 10.2% 　 教堂 0.1 1.7% 标志性建筑　 在建酒店 1.46 24.9% 　 小计 　 　 　 5.86 100.0% 　 合计 　 　 　 40.16 　 　 　 项目开发策略/项目财务评价/项目指标 结合嵊泗不同区域的资源秉赋，将催生多种共融并举的开发运作模式 以资源再造形式提升住 宅价值的最高手段，高 档物业形态及配套形象 启动 、，提高项目档次、 建立精神坐标！ 概念造场 以 产品创新提升 为 核心的开发模 式 别墅造场 以经典产品为核 心的开发模式 产品 Product 开发模式 Deve Model ? 长城脚下的公社 ? MOMA ? 九树公寓 低风险、成熟型的物 业形态先期开发、先 期入市，在相对时间 段内满足快速销售回 笼资