2007年清城一期全程营销策划全案125647664.docVIP

序 历经两次调整的武汉房地产业又迎来新一轮发展契机。回首历史，有许多曾经辉煌一时的草莽英雄早已烟消云散，也有一批原本默默无闻的企业从无到有、从小到大，几年间发展壮大为知名企业。同样的市场条件，相似的自然资源，结局却完全相反，颇值三思。房地产发展到今天，已经到了一种多品种、大协作的时代，单靠简单的模仿、抄袭几个卖点就能成功的投机时代已一去不返，如何在深入市场调查的基础上，找准市场定位，进而形成一套完整、有效的解决方案成为项目成败的关键。 我们不能妄言我们已经了解开发的真谛，恰恰相反，我们只是在不断探索，愿我们的所作能为本项目最终的成功提供一条有益的思路。 第一章 透视武汉住宅市场开发现状 近几年，在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，我市房地产市场保持了持续、健康、稳定发展的态势。一方面，土地储备供应制度的实施及房地产交易登记手续费下调等政策的落实，对规范市场、激活消费起到了极大的推动作用；另一方面，随着房地产市场的不断发育，居民消费行为更趋理性和成熟，促进了我市住宅建设水平的整体提高。纵观年房地产业的指标， 一、房地产开发投资持续稳步增长 2000-2002年武汉住宅开发一览表 年份 总投资额 增长率 总施工面积 增长率 总竣工面积 增长率 2000 79.47 -- 1125.13 -- 436.24 -- 2001 84.08 5.8% 1260.15 11.56% 506.04 16.15% 2002 99.39 15.4% 1387.22 10% 522.73 3.3% 注：总投资额：亿元 总施工面积：万平方米 总竣工面积：万平方米 2000-2002年武汉住宅销售一览表 年份 总销售额 增长率 总销售面积 增长率 2000 78.95 -- 447.29 -- 2001 93.63 18.59% 523.18 16.97% 2002 118.55 26.62% 613.01 17.17% 注：总销售额：亿元 总销售面积：万平方米 2000-2002年住宅销售价格一览表 一季度 二季度 三季度 四季度 2001年价格 2036 2061 2063 2101 2002年价格 1900 2017 2094 2200 2003年价格 2226.52 2251.48 注:年份：年 销售价格：元/平方米 从上述数据中，我们不难看出： 虽然投资额再创新高，但15.4%的增幅高于GDP增长率4个百分点，应该不存在太多的泡沫成分。 销售面积超过当年竣工面积126.15万平方米（即消化100多万平方米的存量房），表明市场需求依然旺盛。 销售回收资金占当年投资比例达89%，表明市场仍在良性通道内运行。 但2002年施工面积为当年销售面积的2.23倍，让人不禁为2003年的销售前景担忧。 二、开发企业大举进入武汉市场 随着沿海房地产开发市场泡沫现象的加剧，拍卖的土地地价愈来愈高，开发风险凸现，部分开发企业开始将目光投向即将“喷发”的武汉市场。2002年，武汉市新批的60家开发企业，90%为“外来和尚”，其中不乏上海复地、广州保利、南京三金等国内知名企业。 三、高层楼盘比重继续上升，整体水平不断提高 由于楼面地价的水涨船高，容积率居高不下，中高档楼盘所占比例也越来越高。2002年，高层、小高层楼盘占开发总量的63%。当然，随着楼房高度上升，房价应声上涨，并由此带动全市商品房单价的上涨市区中心地段的中档商品房均价已达2700元/㎡，涨幅7.4％。 如果说2001年是郊区化、大盘化唱主旋律的话，2002年是回归都市的一年，在政府的大力扶持下，开发商、媒体共唱旧城改造新曲，将新都市主义推向高潮。永清片区、新华西路片区和积玉桥等地区的旧城相继改造、汉口和武昌沿江江滩的改造以及琴台文化中心的建设，为提供了良好的区域大环境。除此外，全年共改造在册危旧房35万㎡，改造量超过了前3年的总和，促进了住宅一、二级市场的联动 有人戏称目前房地产开发是“三外”即外地、外行、外来资金。随着一级土地供应市场的规范和透明化，开发市场的门槛正在不断提高，深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商，凭借其雄厚的资金实力，成熟的职业开发团队，知名的企业品牌，迅速提高进入门槛。2002年正式实行的土地供应制度的改革，标志着“大象游戏”的开始和投机时代的结束，部分实力稍逊的本土开发企业被迫转移到地市级市场或被淘汰。 六、全方位竞争即将开始 开发项目竞争已不单是产品卖点、营销手段的局部竞争，而是从市场调研、市场分析、产品定位、策划推广、销售把控、到物业管理等全过程、全方位的竞争，实质上是开发商之间综合实力和品牌的竞争，更是开发模式和开发策略的碰撞。 第二章、汉阳区域房地产发展预测 古镇汉