住宅使用说明书编制说明(改).doc

《住宅使用说明书》（示范文本）编制说明 一、编制背景和目的 建国后的前30年左右，我国居民住宅是作为生产资料进行经营管理的。住宅的建设、分配、管理、维修由国家和企业统一包办，绝大部分居民只有使用权而无所有权。随着住房制度改革和商品房建设，我国的住房私有化率已名列世界前茅。住宅已还原到其消费资料的本质，其商品属性得到了充分体现。 住宅不同于一般消费品。目前，我国城镇绝大部分住宅属于区分所有权建筑，业主对专有部分享有所有权的同时，还对共有部分享有权利并承担义务。对住宅，除应按《消费者权益保护法》保障住宅消费者的权益外，还应按《民法通则》保护异产毗连业主的权益。因此，1998年，建设部出台了《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房［1998］第102号）。文件规定，《住宅使用说明书》应当包括住宅结构类型；装修、装饰注意事项；上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项等九项内容。近期，建设部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建发[2010]53号）明确规定，《住宅使用说明书》应当作为商品房买卖合同的附件，并在合同订立前由建设单位向购房人明示。 《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定，《住宅使用说明书》是由房地产开发企业编制并提供给用户，那么为什么这次我们要从行业管理部门的角度编制示范文本呢？ 一是原《住宅使用说明书》主要是从住宅使用功能角度编制的，对于使用行为的要求和使用中的指导描述的不够详尽。二是原规定主要针对房屋初次销售环节，而对房屋人和房屋转让后的受让人的使用考虑的不够周全，导致使用人往往得不到《住宅使用说明书》而难于正确使用房屋。三是随着《物权法》的颁布，以及我委近期编制的《北京市物业管理办法》、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》的陆续出台，一些新的管理理念需要充实到使用说明书中。四是随着经济发展，房屋附属设备设施越来越丰富，需要更加全面地予以说明；五是房地产作为不动产，其使用与周边环境，而原《住宅使用说明书》未涉及相关内容。为此，我们依据现行的法律法规和相关文件，编制了本《住宅使用说明书》示范文本。二、起草过程及主要内容 （一）起草过程 1．由房屋安全处起草了《通知》和《住宅使用说明书》； 2．房屋安全处、房屋市场处、物业管理处、物业指导中心共同进行修改； 3．书面征求法制处、房屋市场处、物业管理处、物业指导中心意见； 4．房屋安全处依据反馈意见，对《通知》和《住宅使用说明书》进行了修订。 （二）《住宅使用说明书》主要内容 《住宅使用说明书》主要分为五个部分，房屋建筑基本情况；房屋的保修、日常养护维修与专项维修；各项目及部位的使用说明和注意事项；附件（主要是附图和设备设施使用说明书）；服务指南主要内容是： 1．规定《住宅使用说明书》在房屋买卖时作为买卖合同的附件，由出卖人向买受人提供（包含二手房交易）；房屋租赁时作为租赁合同的附件，由出租人向承租人提供，保证了使用人能够了解掌握《住宅使用说明书》。 2．《住宅使用说明书》中对建设单位的保修责任，物业服务企业的日常养护、维修责任，以及产权人、使用人的使用安全责任进行了详细的描述，以确保产权人和使用人能够更加深入的了解各责任方的使用安全责任。 3．《住宅使用说明书》详细描述了住宅各项目及部位的使用说明和注意事项，突出了对住宅使用的指导，告知了违规使用可能出现的损害，以及责任人应当承担的责任。 4．规定由建设单位绘制建筑主体结构位置示意图、房屋上下水布置示意图、房屋电气线路布置示意图、房屋地采暖管道布置图，作为《住宅使用说明书》的附件，可确保使用人了解房屋的结构，以及上下水、电气线路和地采暖管道布置等。 5．规定由建设单位绘制逃生通道图，作为《住宅使用说明书》的附件，以便于发生火灾时使用人顺利逃生。 6．规定了《住宅使用说明书》应当包含小区配套以指导使用人合理使用小区配套， 二O一O年五月十七日 4