演绎都市完美--成就居住梦想.pptVIP

演绎都市完美·成就居住梦想 ——茗筑·美嘉营销提报方案 slogan 一个原则：中端客户为主体，辅以中高端客户和高端客户 客户需求的背后 不仅仅是户型面积和居室数量的提高 而是基于其家庭结构和自身收入水平之上的 生活品质提高的需求 入户门 景观设计原则 第一阶段：预热认筹期（2008年3月-7月） 第二阶段：开盘期（2008年8月-12月） 第三阶段：强销期（2009年1月—5月） 第四阶段：强销持续期（2009年6月—10月） 第五阶段：收尾期（2009年11月—2010年1月） 销售周期划分 项目营销思路 在现场接待中心于7月底具备开放条件，一期预售证于2008年8月初到位的前提下，伟业建议住宅销售可分为以下几个阶段。 整合营销 推广执行 销售执行 阶段整合工作 销售策略 集中放盘、节奏控制、快速消化、稳步提升 集中放盘：本案所在区域供应量较大，竞争激烈。项目销售须合理控制节奏，通过集中放盘、集中消化的“爆破式”销售对客户的心理造成挤压，促进成交。 节奏控制、快速消化：根据项目销售周期安排，控制销售节奏，使楼盘销售有张有弛，呈现推出即售、客户等销的状态，保持市场追捧的态势,达成本案持续热销的局面。 稳步提升：通过项目的快速销售提升项目价值，保证价格稳定上涨，促进项目利润最大化的实现。 项目营销思路 整合营销 推广执行 销售执行 阶段整合工作 销控策略 项目营销思路 整合营销 推广执行 销售执行 阶段整合工作 保证合理的价格，实现有效的利润。 注意户型搭配引导客户消费，保证本案同一时间内有不同类型产品对市场打击面。 在同一销售时段，户型保持相对的集中化可以提高宣传推广的针对性和有效性。 在内部认购和开盘前，根据客户的积累情况，对推盘的计划予以调整；每阶段持续性的开放新楼座，保持足够的市场新鲜度。 根据对前期销售状况的评估，结合价格调整幅度、推广进程，本案后续放盘应保持足够的灵活性，强调快速反映和针对性操作。 整体销控策略： 整合营销 推广执行 销售执行 阶段整合工作 销控执行 项目营销思路 开盘18个月，基本销售完毕 合计 成熟社区，加强体验 未销户型 14.3 100％ 10％ 完成项目清盘，实现100％销售 09年11—10年1月 收尾期 项目形象的完美呈现，开发商品牌塑成，老客户的保养。 保持两居、三居比例，推出四居，平衡销售 12.9 不低于90％ 25%—35% 第三次强销，实现项目品牌形象的最高点 09年 6月——10月 强销 持续期 提升项目形象，强化商及项目品牌塑造，拉升价格 推出三、四居 8.2 不低于62% 30%—40% 第二次强销，保持市场形象，注意价格的提升强度。 09年1月 —5月 强销期 前期积累一定客户，适宜开盘。以两居打开局面形成项目热销。 同上 4 不低于25% 25%—35% 正式开盘发售，针对客户认购情况推出相应户型；营造项目热销态势。 08年8—12月 开盘期 积累客户，为火爆开盘造势。 以两居为主；三居配合 无 不低于10% 客户积累或预定10%—20% 市场铺垫和炒作，建立市场形象，为面市准备； 媒体炒作配合，接受预定，并收取定金。 08年3—7月 预热 认筹期 销控说明 销控户型 目标销售面积累计 (万㎡) 累计比例 (%) 销售面积比例 要求(%) 阶段工作内容 时间安排 内 容 阶 段 强销持续期 强销期 项目营销思路 整合营销 推广执行 销售执行 阶段整合工作 销控执行 在住宅部分完成90％销售后进行商业销售，但商业客户积累可提前； 住宅、商业销售回款均以贷款计算，贷款的回款期为一个月； 地下室销售回款暂以一次性付款计算，销售周期比住宅顺延一个月。 项目营销思路 整合营销 推广执行 销售执行 阶段整合工作 销控执行 推盘策略 推盘策略 第一阶段 销售引爆期 第二阶段 销售强势期 1－9＃，12、13＃ 剩余面积以及 10、11＃ 14＃、17＃、18＃ 利用前期良好的市 场口碑，攀升价位， 推出二期产品 产品与价位合理配 比、满足市场不同 需求 产品丰富、 抢占市场先机 提高价位、二期产品 区位较好，较为市场 认同与接受 第三阶段 品牌利润实现期 15#、16#、 19＃、20＃ 利用前两期强销以及 市场走红的势头，推 出三期产品 进一步提升销售均 价，实现项目利润最 大化 多次推盘，少量推售 项目营销思路 整合营销 推广执行 销售执行 阶段整合工作 利用三个阶段进行销售，第一、二阶段通过热销制造市场热度，树立项目高尚社区形象；第三阶段利用已有知名度稳步消化，