第六章 房地产价格策略.pptVIP

第六章 本章共分为以下三节内容 房地产价格相关知识 房地产项目定价（目标、方法、策略、流程） 房地产项目调价策略及调价技巧 房地产价格策略是整个房地产营销活动中的极重要的一个环节。通过本章的学习，大家需要掌握以下内容： 重点： 房地产价格种类；房地产价格组成部分； 房地产价格定价方法（成本导向法、需求导向法、竞争导向法、市场比较导法）； 难点： 定价流程、调价策略 第一节 房地产价格相关知识 1.销售（买卖）价格和租赁价格 ■销售价格是指房地产的所有权和使用权同时进行市场转手的价格。 ■租赁价格是房地产商品在保持其原有的所有权关系不变的前提下，对房地产商品的使用价值实行分散出售的价格。 2.名义价格、实际价格 ■名义价格 指在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格。 ■实际价格 指在成交日期时一次性付清的价格。 3. 楼面地价 ■楼面地价又称单位建筑面积地价， 是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价与土地总价格的关系为： 【例】有甲、乙两块土地，甲土地单价为700元/m2，容积率为5；乙土地单价为510元/m2，容积率为３。如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，哪一块地价要低一些？ 【解】地价高低应根据楼面地价水平判断： 甲地楼面地价＝甲地单价÷甲地容积率 ＝700÷5＝140元/m2(建面) 乙地楼面地价＝乙地单价÷乙地容积率 ＝510÷3＝170元/m2(建面) 可见，甲土地的价格相对来说要低一些。 4.现房价格和期房价格 ■现房价格指以现状房地产为交易标的的价格。 ■期房价格指以未来状况的房地产为交易标的的价格。 期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 二、房地产价格的组成部分 土地取得成本（征用、拆迁、购买） 开发成本（土地和房屋的开发成本） 管理费用 财务费用 销售费用 销售税费 开发利润 三 房地产价格的影响因素 1.房地产产品本身 自身投入 品牌、信誉、物业管理水平 权益是否完善 区位因素 三 房地产价格的影响因素 2.供求关系 供给：价格水平、成本、技术、 对未来的预期。 需求：价格水平、收入、偏好、 相对房地产价格水平、预期。 三 房地产价格的影响因素 3.经济因素 经济发展 居民收入 物价 通货膨胀 房地产投资和投机因素 △△ 三 房地产价格的影响因素 4.人口因素 人口数量 人口素质 家庭规模 5.政策因素 房地产法律法规政策 地方特殊政策 税收政策 金融政策 （2008年未来的政策预测） 第二节 房地产项目定价 一、房地产定价目标 （一）.房地产定价目标的含义 房地产定价目标指房地产企业确定房地产产品销售价格和调整价格水平的指导思想或依据，即房地产企业定价要达到的目的。 （二）房地产企业定价具体目标体现 ■房地产企业定价的目标主要有： 1.以利润最大化为定价目标 途径： 追求高价位 扩大销售量 2.以合理的利润为定价目标 （二）房地产企业定价具体目标体现 3.以提高市场占有率为定价目标 市场占有率：指在一定时期内，房地产企业的房地产产品的市场销售量占当地同一类房地产产品市场销售总量的比例。 市场占有率是企业经营状况和竞争力状况的综合反映。 4.以塑造、巩固、发展品牌形象为定价目标。 二、房地产项目定价方法 房地产定价的方法主要有四大类： 一是成本导向定价法； 二是需求导向定价法； 三是竞争导向定价法； 四是市场比较导向法。 二、房地产项目定价方法 （一）成本导向定价法：它是以成本为基础，再加上一定利润和税金来确定产品价格的方法。 1.成本加成定价法 成本加成定价法是以成本为中心的传统定价方法。它是以房地产成本为基础，再加上一定比率的利润和应纳销售税金来确定其价格的方法。 定价的具体计算公式为： [例]某公司开发了9000m2的商品住宅，综合造价为1710万元，公司希望成本利润率达到18%，税率为5.45%。则该商品住宅的平均销售单价为多少？ [解]该商品房的单位成本为： （一）成本导向定价法 2．目标利润率定价法 ■指以成本加上企业希望获得的目标利润，再加上税金，即为商品房的预售价格。 ■其计算公式为： [例]某开发公司拟开发建筑面积为2.5万m2的高档写字楼。根据该写字楼建造与装修标准，结合市场情况，估计其建造总成本为6000万元，总的目标成本利润要达到2400万元，其销售税金和销售费