房地产政策系统风险及防范.pptVIP

我国土地制度设计——“社会工程师拍卖人” 理念 我国土地制度的关键词 征购、征收、征用 招拍挂 闲置收回 市场机制 无产权界定（所有权、使用权、用益物权、地役权、地上权、地下权、空间权、开发权、捕捞权，开采权、通风权，采光权，承包权、再转让权、租赁、抵押权、预售权、登记权、共有权、区分所有权） 无产权市场（补偿费、拆迁费、分配机制、共享机制、） 政府机制 制裁机制（行政裁决，第三方裁决缺失、所有者缺位、寻租空间过大、） 相机续约和解约机制（一律无偿收回，时间太长，宗块面积过大） 监督机制（无批前、批中、批后监管） 谈判机制（拍卖、招标零回合谈判交易、挂牌） 惩罚机制（政府的管理成本太低、企业的社会成本） 规划管制（过细、过长） 社群偏好 公示机制（信息不对称，全国不联网，系统间不联网） 分隔机制（参与人异质） 声誉机制（公决，公众评价） 奖厉机制（） 内部人机制 长期机制 土地市场新政治 1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布，从土地到信贷，再到地方政府责任，文件详细列出了十一条措施。 意在： 增加供应（土地、经适房、资金） 抑制投机（二套首付） 整顿市场（保开工、促销售） 抑制地方（从紧供地） 增加供应 促开工、促上市、增加土地供应 适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。 增加供应 在此前举行的住房城乡建设部2010年工作会议上，部长姜伟新表示，部分城市可以适当放宽经济适用房供应范围，逐渐从低收入家庭适度向上扩大。 增加供应 建立公共租赁住房融资机制，开展利用社会资金建设公共租赁房的试点 抑制投机 未提“改善型需求”，重申二套房贷首付不低于40%。 住房城乡建设部、银监会等部门正在研究二套房认定办法，以增加政策的可操作性。 加强市场监管——针对企业 开发商须一次性公开全部可售房源，今年将开展“全现房”销售试点。 今年要发挥90个重点城市房地产信息系统作用 落实地方责任——对地方政府 清理和纠正地方“救市”政策 各地要认真落实差别化的土地、金融、税收等政 购买土地首付必须达到5成，并规范土地出让收入分期缴纳行为的政策 博弈分析的关键词 信息不对称 路径依赖 合作与非合作 冲突与共同利益 支付占优风险占优纳什均衡 帕累托最优与帕累托改进 参与者及数量 博弈关系类型 博弈策略集 博弈支付结构 博弈动线及顺序 博弈时期结构 博弈的收益函数 纳什均衡 纳什均衡的含义则是指存在一个或多个结果，在这些结果下，给定所有其他人采取的策略每个人都没有动机改变他自已的策略。 “囚徒困境”和“信任博弈” 博弈按参与人之间历史关系可分为两类囚徒困境和信任博弈 纳什均衡即各方参与人都不再有改变的动机的均衡状态。 囚徒困境的博弈结构只有一种均衡结果 信任博弈可能有多种可接受的均衡但并非合作的最佳状态。 对于信任博弈可以通过改变一时的支付而使改选最佳合做状态 囚徒困境可以通过重复的一个方向地改善支付矩阵而变成信任博弈。 [联想] 帕累托最优与次优？改进？ 帕累托最优(Pareto Optimality)  　　这个概念是以意大利经济学家维弗雷多·帕雷托的名字命名的，他在关于经济效率和收入分配的研究中最早使用了这个概念。 　　帕累托最优（Pareto Optimality），也称为帕累托效率（Pareto efficiency）。帕累托最优和帕累托改进，是博弈论中的重要概念，并且在经济学、工程学和社会科学中有着广泛的应用。 　　帕累托最优是指资源分配的一种状态，在不使任何人境况变坏的情况下，不可能再使某些人的处境变好。 　　帕累托改进（Pareto improvement），是指一种变化，在没有使任何人境况变坏的情况下，使得至少一个人变得更好。 　　一方面，帕累托最优是指没有进行帕累托改进余地的状态；另一方面，帕累托改进是达到帕累托最优的路径和方法。帕累托最优是公平与效率的“理想王国”。 * 房地产的社会性政策可以分为三类：一是保护性政策，如保护耕地的政策；二是政治性政策，如关于处理原去台人员房产问题的政策、关于落实华侨私房政策等；三是边缘性政策，如关于军队房地产、宗教房地产的政策等。 * 从以上对政府在房地产业的基本职能的分析来看，房地产政策可以分为两大类，一类是直接服务于市场的，可称之为市场性的政策；另一类是服务于社会的，是对市场起间接影响作用的，可称之为社会性政策。前者针对企业法人与消费者间的利益关系，调整对象是平等的经济利益关系，多数情况下是以经济手段为主。政府对他们的管理和调节，也必须遵守市场原则，如土地出让与转让等。后一类政策多数是发生在管理者和被管理者之间，多采取行政手段，要求企业和消费者服从，如产权登记、房地产税费的制定、关于军队房地产、宗教房