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中关村西区营销策划案 中关村西区营销策划案目录 第一章 北京甲级写字楼市场调研及分析 一、???? 北京甲级写字楼市场调研及展望 二、???? 北京甲级写字楼目标客户调研与分析 三、???? 北京甲级写字楼未来市场趋势分析 四、 北京部分写字楼造价成本统计 ? 第二章 中关村甲级写字楼调研及分析 一、???? 中关村写字楼的供给总量分析 二、?? 中关村今后三年内的写字楼总供应量统计表 三、????中关村西区13个项目分析 四、????中关村西区周边项目统计表 第三章????? 目标产品分析及定位 一、????????北京市同类产品分析 二、????????产品差异性分析 三、??????? 产品定位 ? 第四章?????目标客户研究 一、?????? 目标客户的行业特征、企业性质及投资偏好 二、?????? 不同时期的客户定位 ? 第五章 价格策略研究 ? 第六章 营销策略及方针 一、 品牌定位及租售比研究 二、 销售周期分析 第七章 销售执行过程中的管理及组织架构 一、 独有的四大营销组织体系 1、 专家专业化策划服务系统 2、 企划推广服务系统 3、 营销执行服务系统 4、 客户关系服务系统 二、 业务执行流程 三、 销售管理营运关系 四、 业务执行人员组织构架 ? 第八章 推广策略 一、 活动营销推广 二、? 新闻营销推广 三、? 服务营销推广 1、 销售现场 2、 样板间 3、 专家式服务 ?四、开盘前的推广工作内容 第九章 成业行与开发商的合作模式 一、?全程策划销售代理 二、全程策划销售顾问 第一章??北京甲级写字楼市场调研 一、2002年北京甲级写字楼 市场调研及展望2000～2001年甲级写字楼统计数据  1、写字楼区域分布调查 朝阳区有16个项目，约有500多万平方米的潜在供应量，主要集中在CBD地区和亚运村地区外地房地产巨头也大多选择这一热点地区投资，做他们进京的招牌项目。据统计，2002年将有金地、万达、财富中心等大型项目入市，供应量达150万平方米以上。 西城区的项目主要集中在金融街及附近区域，共有8个项目，有150万平方米的供应量，主要为甲级写字楼。据统计，2002年将有中证大厦、金融城等项目推出，供应量在50万平方米。 在海淀区，海淀区随着中关村西区规划确定，中关村东区规划也浮上水面。加上各大院校的存储土地，中关村潜在供应量在300万平方米以上。2002年供应量在40万平方米。此部分内容会在后续章节中细论。 宣武区、崇文区所辖区域以前一直为高档项目开发的禁地，高档项目较少。仅有的2个项目也是前几年的存量（荷华国际、中环广场），大约明年也会推向市场。随着南城市政的改造，也出现了像中融城市广场（88万平方米综合）这样的大项目。该区域未来供应量为120万平方米，其中写字楼占50%左右，2002年的供应量应在30万平方米（见附表一）。 在北京其他各区还有一些面积稍小或潜在的在建、拟建项目。供应量大约在200万平方米左右。据统计，这部分2002年供应量在20万平方米。 综上所述，北京未来三年内，拟建新写字楼的总供应量应在1000万～1200万平方米以上，这标志着北京写字楼建设的第二个高潮期的到来，同时预示着一场新的竞争风暴的来临，其中面临最严峻挑战的是中关村地区。 二、北京甲级写字楼 目标客户调研与分析 1、客户行业分析 通过1997年至2001年五年内的客户分析，可以得到其主要客户的行业构成情况见“附表二”。 从“附表二”看，金融业为第一大客户（主要指大客户），这主要与近五年来金融业处在快速发展期有重大关系，然而，随着国内金融的扩张及成长进入平稳阶段，2002年以后，金融业是否还能成为主力客户，已经不能妄下推断了。 附表二：1997至2001年写字楼大客户成交案例统计表 2、区域分布 （其中西部的大客户比例超过东部地区） 3、结论： 1）主力购房者为中资机构。 2）主力区域在西部。 3）主力客户为处于迅速上升阶段的 行业，客户资金实力雄厚。 三、北京甲级写字楼未来市场趋势分析 1、格局 供应布局决定市场竞争格局。未来的写字楼市场集中供应在CBD、中关村和金融街地区；三大商务区的市场竞争已见雏形。尽管中关村、金融街、CBD从规划定位