山东地产市场分析.pptx

山东市场解析一、房地产政策二、山东整体市场态势三、中心市场速览四、市场战略选择五、战略执行思路金融政策房地产政策“两会”政策税收政策房地产政策——金融政策准备金率的下调是基于宏观经济发展放缓、通胀压力减轻等条件下的举措，而非针对房地产行业。结合“两限”和“房产税”政策不变来看，货币政策松动并不能表示本轮房地产调控的结束。年内的金融政策的调整方式单一，对楼市难以产生实质的影响。对开发商而言，银根松动是利好信号，给予市场以正面暗示，振奋开发商信心。年内金融政策调整推动刚需回暖，对刚需购房群体有些许裨益。房地产政策——“两会”政策中央政府表态强硬，房地产调控政策坚持不放松，促进房价回归合理。时间事件重要性具体内容信息提取2012年3月5日2012年《政府工作报告》房地产调控第一次出现在政府工作报告第一页坚定不移地加强房地产调控；严格执行并逐步完善抑制投机、投资需求的政策措施；促进房价合理回归。“两限”政策依然不会放松；中央调控基调趋紧；全民房产投资时代终结；抑制高端消费，鼓励刚需。房地产列入经济三大主要问题我国经济的三大问题：经济增长存在下行压力，物价水平仍处于高位，房地产市场调控处于关键阶段。与民生相关继续推进保障性安居工程建设，增加普通商品房供给2012年3月14日温家宝总理答记者问第一次直接明确地将调控目标定义为房价下跌合理的房价应与居民收入相适应，现在房价还远远没有回到合理价位。因此调控不能放松。中央认为房地产调控目标没有实现，房价仍需下行。第一次强硬地表示政府调控仍将继续房地产的发展毫无疑问要充分利用市场这只手，但是政府这只手也不可缺少，因为它更加具有稳定性和促进公平。未来房地产市场发展，仍是市场和政府调控并举，政府调控仍会继续。房地产政策——“两会”政策地方政府触碰底线的地方政策昙花一现，刚需松动政策得到默许。城市时间内容评论佛山2011.10一定条件下，允许增购二套房触及中央调控底线，被叫停吉林2011.10公积金放宽鼓励刚需，支持改善性需求成都2011.11放松对购房者的资格审查触及中央调控底线，被叫停北京上海等2012.1首套房贷回归基准利率调整去年“一刀切”信贷政策中山2012.1调整住房限价除别墅外，大部分均不受限价影响厦门2012.1调整普通住房标准惠及更多刚需从化2012.1购房入户政策延缓两年带动广州楼市成交天津2012.2调整普通住宅标准普通住宅标准范围扩大，买方契税缩减芜湖2012.2住房补贴触及中央调控底线，被叫停上海2012.2居住满三年可购第二套触及中央调控底线，被叫停合肥2012.2存量商办用地升级商服项目鼓励商业项目开发，增加土地财政江门2012.2调整普通住房标准普通标准具体阐述不变上海2012.3调整普通住房标准利好中低端购房者房地产政策——“两会”政策更多地方政府将放松刚需政策：各地针对刚需或改善性居住需求的松动都得到了中央的默许，主要涉及信贷松动、购房优惠、价格限制等方面。在前述成功的经验下，各地政府将会相继跟进。地方政府触碰底线机会较少：两会期间中央强硬表态。两会之后触碰底线情况几乎绝迹，地方与中央的博弈暂时走向平静。如果地方政府触碰底线，其方式将会更加隐晦。主体时间内容武汉、沈阳、呼和浩特、南昌、郑州、信阳、滨州、日照2012.4公积金放宽北京、上海、武汉、南京2012.4商业银行首套房贷款松动住建部2012.4拟将居民首套购房优惠政策制度化扬州2012.5成品房购房补贴临沂2012.6公积金放宽房地产政策——税收政策房产税扩围预期升温，对于第二批房产税试点城市将根据重庆上海试点经验确定，目前业内认为北京、广州进入第二批试点城市名单，下半年将实施。而深圳、武汉、南京等城市的可能性也较大。时间文件具体内容2012年3月18日《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》（七）稳步扩大营业税改征增值税试点行业和地区范围。适时扩大房产税试点范围。房产税上海模式上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房；上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%；对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍含2倍的，税率暂减为0.4%。房地产政策——保障房政策政策层级部门内容国家级住建部住建部数据显示，2012年开工的保障性安居工程有望达1700万套，在建量将创记录，保障房建设进入“加速跑”阶段。政府在财政、用地等多方面继续向保障房倾斜，成为保障房加速前进的重要保障。国土部2012年国土部中心任务是以保障性安居工程用地落实为重点，做好住房用地供应工作；进一步细化有关措施，对保障性住房用地应保尽保，单独报批。银监会2012年银监会将引导银