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周边项目多层面积 单位：平方米 周边竞品中现只有金色橄榄城还有多层产品，从整体上看，多层户型面积区间50—150㎡之间。 多层产品总价区间 单位：万元 40—70万元 现只有金色橄榄城中有多层产品。就整体上来看，总价集中在40—70万元/套，金色橄榄城最低20.8万/套，最高93.6万/套。 单位：平方米 高层产品面积区间 40—150㎡ 竞品高层面积区间40—150㎡之间，佳泰帝景城有270㎡的空中别墅产品。 35万 48万 单位：万元 高层产品总价区间 竞品高层价格集中在30—75万之间，佳泰帝景城大户型面积住宅销售抗性大。 主力产品分析 主力户型面积区间 单位：万元 周边项目主力户型集中在80—100㎡之间，代表了大部分购房群体的实际需求范围。 80—100㎡ 主力户型总价 35—45万 单位：平方米 主力户型的总价集中35—45万之间，说明这是为购房群体所能接受的价格。 主力户型展示 佳泰帝景 5.6米 6.6米 8.0米 5.3米 9.5米 7.2米 面积约100.83㎡ 万科.洋浦花园 70㎡户型9.5米进深 92㎡户型10.7米进深 89㎡户型10.2米进深 中意之尊 88.83㎡户型13.1米进深 73.76㎡户型9.1米 金色橄榄城 88㎡户型12.3米进深 101㎡户型13.1米进深 85㎡户型11米进深 88.5㎡户型12.3米进深 澳海东方一号 88㎡户型11.8米进深 80㎡户型13.6米进深 94㎡户型13.26米进深 89㎡户型11.5米进深 各项目小户型集锦 佳泰帝景城 金色橄榄城 53㎡ 59㎡一室一厅一卫 55.66㎡一室一厅一卫中意之尊 55㎡ 54.93㎡ 51.52㎡ 东皇先锋一室一厅一卫 澳海63㎡2室2厅1卫 PartⅤ客户分析 客户来源分布 客户构成比例分析 客户年龄主要集中分布在25—40岁区间、两代家庭为主、个人收入低于3000元居多、工薪阶层和商业个体为主要职业构成、购房自住为主。 此类人群事业正处于上升期，经济条件一般，不满足现有的经济状况，但购买欲望强，对大件商品（房子、车子等）的欲望要求强烈，开始从冲动型消费向理性消费阶段过渡，对品牌影响力比较敏感。 客户购房时主要关注点：单套总价、户型面积、户型设计、园林景观、物业管理。 万科.洋浦花园 中意之尊 澳海.东方一号 东皇先锋 佳泰帝景城 各项目价格走势图 S 优势 W 劣势 T威胁 O机会 在园林景观上拥有湖景水岸，相对其他项目环境相对安静。 在区域中多层产品形式中，多层属于稀缺产品。 规模相对小，难以形成规模竞争优势。 地块相对偏僻，交通不便，周边配套设施不足。 地块向北向东均为工业区，属于边缘项目，未来发展前景不明朗。 楼市调控不断，未来走向不明。 今年长春整体市场均表现出供小于需的状况，市场刚需为主。 现阶段，周边各家项目所剩产品均以高层为主，且数量有限。 建议 关于价格： 户型面积： 产品形式： 购买动机： 客户关注点： 通过对比可以看出，周边竞品均价澳海4800元/㎡、金色橄榄城5200元/㎡，高层集中在4800元/㎡左右，通过对本案的综合考虑，现时建议参考价多层4700元/㎡，高层4600元/㎡。 本次调研结果，客户对户型需求集中在70—100㎡，二房为主，面积过大或者过小，均有一定的销售抗性。 多层需求大于高层，户型设计以平层为主，建议增加大飘窗、露台等设计，增加自己产品特色。 通过调研得知，此区域购房一般都以自住为主，投资行为较少，客户一般集中在20—35岁之间，说明一次性购房占很大比例，建议营销方案主要针对此目标客户人群。 根据目标客户的特点，建议此项目定位为中档社区，重点考虑户型设计、园林景观、物业管理等方面因素。 市场部分 PartⅠ项目区域分析 制造加工工业区 二道区项目分布 二道区地产项目分布主要以东盛大街为轴，向东逐渐扩展。主要代表的项目有亚泰项目，万科蓝山，洋浦花园等。 传统住宅区 新兴住宅区 公共配套区域 原机场 亚泰足球训基地 非住宅区 新兴住宅区 工业规划区 本案 电厂 项目区域土地属性 本案所在位置属于边缘位置，北面及东面均为工业区，南面为新兴住宅区，公共配套区域在本案的西南方位，从周边的住宅品质看，周边项目品质不高。 项目周边配套 经开区管委会 经开政务大厅 经开区检察院 市政 教育 医专 光华学院 医疗 商业 延安医院 吉大一院分院 晨宇购物 国贸商都 中东大市场 中日医院 东方小学 本案 驾车出行半径 项目所在地十五分钟左右即可达到国贸商都，中东大市场等商业，半小时抵达市中心。 地铁2号线（2016年通车） PartⅡ竞品概述 竞品位置比较 距离本案最近的项目为中意之尊项目，此