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物业服务企业发展空间的路径拓展 　　【摘要】物业服务企业在为社会经济创造巨大价值的同时，也遇到了多方面的问题，其中“微利”将是一段时间内制约物业服务企业发展的瓶颈问题。物业服务企业要转变发展模式；在纵向方面延伸，增加物业服务内容和企业盈利点；从横向方面增加多元化、差异化的服务内容，全面提升服务质量。 　　【关键词】物业服务企业模式路径 　　 　　随着我国经济的快速发展和城镇化进程的加快，物业服务行业尤其是物业服务企业迎来了一个快速发展的新机遇。当前物业服务企业在发展过程中还面临着诸多问题，但“内因”是主要的，相对于其他行业而言，“微利”是影响物业服务企业发展空间拓展的关键性因素。如何寻找新的“利润点”，拓展企业发展空间，促进产业结构升级，便成为物业服务企业在新机遇条件下亟待解决的问题。 　　制约当前物业服务企业进一步发展的主要因素分析 　　外部因素。根据国家统计局第二次全国经济普查的统计数据，截至2008年底，全国物业服务企业总数为58000多家，从业人员超过250万人，年经营总收入超过2000亿元，管理物业面积超过125亿平方米，城镇物业管理覆盖率达到60%①。物业服务企业无论在规模和效益上均有大幅提高，行业地位也进一步增强，但在发展过程中仍面临着来自社会评价、政府监管、开发商（建设单位）等方面的问题，如行业社会地位不高，行业偏见仍然存在，舆论导向暂不利于企业发展，政府政策、立法滞后，物价干预，企业税负与营业收入的性质、成本不相符，部分开发商不愿履行应当承担的义务等等②，这些因素在一定程度上阻碍了物业服务企业的进一步发展。 　　内部因素。第一，企业经营的利润率较低，企业发展缺乏后劲。目前无论是附属于开发商的还是独立的物业服务企业，其盈利模式主要是依靠收取物业服务费（成本附加不超过10%的酬金③）的形式进行，经营模式相对单一。此外，物业服务企业为业主（使用人）提供的常规性服务即准公共服务的性质也决定了物业服务在公共性服务内容的收费方面不同于其他行业的经营性服务，只能是保本微利经营。模式单一化和微利经营使得物业服务企业缺乏发展后劲。第二，企业人员整体素质偏低，缺乏管理人才和专业人才。高素质的员工是企业健康发展的保证。根据中国物业管理协会2008年发布的《物业管理行业生存状况调查报告》所提供的数据，在物业服务行业的从业人员中，高学历人才（大学专科以上学历人才）和专业人才（初级职称或初级技工以上）严重不足（见下图所示），人才缺乏是制约物业服务企业发展空间拓展的另一个重要因素。第三，物业服务市场不成熟，企业间竞争不规范。由于物业服务行业的发展时间相对较短，加上目前来自社会、政府、开发商（建设单位）、业主、物业服务企业等多方面的原因，物业服务市场还未达到“公开、公平、公正”的健康有序状态，在行业内企业间不规范竞争的现象也时有发生，不利于物业服务企业的发展。 　　拓展物业服务企业发展空间的路径选择 　　转变盈利模式，延长产业链条，促进行业结构升级。延长产业链是物业服务企业转变盈利模式的有效方式，同时有利于促进物业服务行业的产业结构升级。物业服务企业应逐步改变简单服务提供商的角色，向物业服务集成商的角色转换，着力推进物业服务向专业化、高附加值的方向转变，努力实现由劳动密集型向知识技术密集型的转变。一方面，部分掌握专业知识和拥有先进管理水平的物业服务企业以顾问、咨询、代理等形式开展业务，实现由“卖简单服务”向 “卖知识、卖管理”的转变；另一方面，常规性的服务项目（如房屋修缮、设备设施维护、秩序维持、清洁绿化）则交由专业化公司来承担。通过这一方式来延长产业链条，做大物业服务市场这块蛋糕，实现企业盈利模式的转变。 　　纵向延伸，不断丰富服务项目，增加企业盈利点。所谓纵向延伸，就是物业服务企业将服务项目延伸至房地产产业的各个环节，以达到增加企业盈利点、拓展发展空间的目的。我国的房地产产业链涉及到市场研究、产品定位、土地获得、规划及设计、金融、建筑施工、市场营销、物业管理、法律咨询等等。物业服务公司最贴近房产消费者，最了解消费者的需求、偏好，可以从市场中采集第一手的市场信息为房地产企业服务；可以前期介入房地产企业规划设计，为中水系统设置、车位数、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；可以参与检查施工质量、四方验收，参与设备调试等工作为后期物业管理打好坚实基础；同时物业服务企业可以为业主或开发商出租或销售楼盘，获取佣金，增加收入。这些业务的开展能够提升企业市场竞争力和品牌影响力，改变目前物业服务企业的生存状况。 　　横向拓展，科学设置服务内容，进行多元化经营。所谓横向拓展，就是物业服务企业要根据业主的不同需求提供差异化、个性化的服务，在经营上改变主要依靠物业服务费的单一模式，实行多元化经营