土地一级开发研讨.ppt

土地一级开发相关问题研讨 近年来相关的重要土地政策全面梳理 1、新增建设用地有偿使用费提高一倍 财政部、国土资源部、中国人民银行三部门联合下发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，自2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍。 2、将土地出让收入纳入地方财政预算的各项规定。 3、提高城镇土地使用税标准。 1988年9月27日，国务院发布《城镇土地使用税暂行条例》；制定该条例目的是为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理。条例明确规定“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。” 2006年12月31日，国务院对《城镇土地使用税暂行条例》进行了修订，修订主要突出两点：一是调整税额幅度及标准，扩大征税范围。税额幅度原则上应在2006年实际执行税额幅度的基础上提高2倍；经济发达地区和城市中心区，原则上应按税额幅度的高限确定适用税额标准；明确对外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税。 二是严格控制减免税。从严控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展项目用地的减免税；对不符合国家产业政策的项目用地和廉租房、经济适用房以外的房地产开发用地一律不得减免税。 城镇土地使用税作为我国目前在土地保有环节征收的唯一税种，长期以来税率偏低，但近年来的税收水平有所提高。1994年全国城镇土地使用税收入仅32亿元；2005年、2006年分别137亿元和177亿元，其中2006年城镇土地使用税收入占全国税收总收入的比重不足0．5％；2007年，全年累计收入385亿元，比上年增长 117．7％，增收效果较明显。 4、全面实施工业用地出让最低价标准 2006年12月23日，国土资源部发布《全国工业用地出让最低价标准》（ 国土资发[2006] 307号），国家考虑今后政府机关、事业单位用地实行有偿使用，交通、能源、水利等经营性基础设施建设逐步实行有偿使用 。 5、国土资源部出台并实施《关于促进各项建设节约集约用地的若干意见》 6、国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》限定了每宗土地的开发建设年限：原则上不超过3年。 这是国土资源部首次对土地的开发建设年限进行具体规定。《通知》同时要求，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期。如果地方政府严格执行规定，则大宗土地出让将就此走到尽头。 7、国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。 重点解读《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 国土资源部39号令 39号令 VS 11号令 国土资源部2002年发布实施的11号令，对国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的原则、范围、实施程序进行了明确规定，其确立的公开、公平、公正的市场经济原则和具体的操作程序，被实践证明是行之有效的，也被社会广泛认同。 ?这次修改的总体思路是：保持11号令的总体框架和主要内容不变，着重对与《物权法》有关的内容进行修改完善，同时针对11号令在实施过程中存在的突出问题，完善相关条款。 可以说，与部11号令相比，新发布的39号令，进一步扩大了招标拍卖挂牌的范围，更充分体现了公开、公平、公正的市场经济原则，更有利于形成资源配置的价格形成机制，更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用。 11号令实施5年来，土地市场发生的主要变化： 一是各地普遍建立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地，全面实行了招拍挂出让。 二是招标拍卖挂牌出让程序进一步细化，操作行为更加规范。2006年6月，国土资源部发布实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，《规范》依据部11号令和其他相关法律法规，从程序上、技术标准上和可操作性上，对招标拍卖挂牌出让作了进一步的细化和规范。 三是国有土地招标拍卖挂牌出让的比例明显提高。 全国招拍挂出让土地的面积和价款从2001年的0.66万公顷、492亿元，提高到2006年的6.65万公顷、5492亿元，分别提高了9倍和10.2倍。 从2006年的7．11万公顷、5796亿元，提高到2007年的11．53万公顷、9551亿元，提高到1．6倍以上。 这次重大修改的主要原因： 2