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第七章　房地产产品策略 第一节　房地产产品概述 一、房地产产品的整体概念 （一）房地产产品含义 是指用于满足人们对生产、生活、工作、获利需要和欲望的人造空间环境内外所有物质或非物质的东西，包括了房地产产品实物、各种相关的服务即有整体产品的特征。 （二）房地产产品的整体概念 １、核心产品层次 房地产为消费者提供的最基本的效用和利益 　　生活居住需要 　　办公及生产经营需要 　　投资获利需要 　　获取资本增值需要 　　为后代积累财富需要 　　保值、分散投资风险等 ２、形式产品 是房地产核心产品的基本载体，是指核心产品所展示的全部外部特征，即建筑风格、建筑材料、色调、名称、建筑结构与平面布局、室外环境等。 3、房地产延伸产品 消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和，也就是房地产产品中所包含的所有附加服务和利益。一般表现为房地产产品销售过程中的信息咨询、房地产产品说明书、按揭保证、装修以及物业管理等。 整体概念的重要性： 明确顾客所追求的核心利益十分重要 企业必须特别重视产品的无形方面 企业在产品上的竞争可以在多个层次上展开 （三）房地产产品的基本类型 土地 居住物业 　　普通住宅 　　高层公寓 　　别墅 写字楼物业 商业物业 工业物业 旅馆、酒店 特殊物业：娱乐中心、赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、停车场、飞机场、车站、码头 第二节　房地产产品差异化策略 产品差异化 产品特色 产品风格 产品设计 服务差异化 第三节　产品设计 （一）住宅小区的规划设计 空间布局合理化、科学化 建筑设计内涵丰富，突出特色 努力建设住区的生态环境 美化景观系统 交通道路合理分流 （二）建筑风格的设计 建筑风格的重要性 建筑风格的类型 建筑风格的发展趋势 （三）房地产项目景观设计 创新 景观、花草应有层次 方便人际交往 自然景观和人造相结合 发展绿化营造空中景观 住区绿化和体育活动场地结合 美、净、静、洁 绿化控制成本 社区文化 形式多样、富有韵味的全景式水园林营造水在古代哲学中被认为是自然的四大元素之一，是生态小区景观营造不可缺少的造国元素。本设计以水为园林主题，通过对生态溪涧。园林泳池、水中舞台、自然跌水的合理组合。造出一个多态水景空间．通过满足住户对“观水、游水、戏水、亲水”四个层次的需求，营造出自身水景，水境的特有气质，使水景变得更加丰富、灵动、亲和，使之融入业主生活，带来一种自然美的视觉震撼力，满足人们亲水的生理需求。错落有致．丰富自然的植物景观配置 在景观植物选择时注意地方性与引进性相结合，根据该区景观要求，选用适宜的植物品种。主入口及主要行道树，选择冠大，生长良好、遮蔽性强的阴香、秋枫、盆架子、椿树等在生态剧间上选用朴树、尖叶仕英。红干层、水石棺、 晃伞枫。紫荆、山瑞香、狗牙花、野芋、野牡丹。红领椰子、 散尾葵、石榴、大王椰子等一些乔灌木、地被、形成浓密、层次丰富，生态良好的植物景观；园林泳池以棕搁植物为主、 形成摇曳、飘洒。具有亚热带特点的景观；广场区以相对较高开花、香花树配合游憩活动功能的需求。系列植物群体、 地被色块不规则地变化，形成流畅跳动的曲线。再配以开与合，疏与密，掩与露等造景手法，做到植物种植点、线、面 相结合，大、中、小相结合，集中与分散相结合，重点与一般相结合。使植物与建筑统一融合在一起．形成一个完整的 环境系统，使绿意流动起来，一幅幅美丽的画，宛如四季流动的风景。 福州兰庭新天地景观设计说明福州兰庭新天地位于福州市福建师范大学旁，背靠福州市长安山公园，远眺大江景色，占地七 万多平方米，其中绿地面积达到近两万平方米。主要通过板式和弧形排列的单元式主宅、形成高低起伏、形式丰富的户外围合空间。小区建筑立面线条简洁，富有中西韵味。 小区的环境景观设计参照该楼盘阶总体定位，融入细致精巧的设计与表达，构筑以“藏一脉山水，承百年书香”为主题的蕴含传统园林的空间布置和现代园林精华的景观环境。在整体景观空间构成中，特别考虑小区的人文内涵表达，通过视觉、听觉、触觉等多种方式传递信息，让独特的人文环境不着痕迹地融入到住户的生活细节中。整个小区的环境景观设计以楼宇围台的自然组团为景观焦点，同时以植物绿带串起一个个景点，形成有分有台的景观体系。共分为十个风格统一，各有侧重点的景观区，包括体量合宜、铺装精致的入口广场区；绿意浓浓，幽静自然的绿色庭院区；气势宏大、书香浓郁的中心下沉文化 广场：形式独特，富有文化韵昧的六艺坛；古木 参天、悠悠天地的古树文化广场；摩登现代。活泼热闹的台地式肤水购物大道；自成天地、波光翔剃的园林泳池区；野趣自然、水声愿愿的自然溪涧区：安闲自在、乐声阵阵的梨园天地。小区的环境景观设计围绕三个主题来展开，这三个主题是： 蕴含书香·人文气质浓郁的文化主题 文化是蕴合在整个设