物业税开征新一轮利益博弈开始.docVIP

物业税开征新一轮利益博弈的开始 　　5月25日，国务院公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，特别提到今年将研究开征物业税。于是这个沉寂了一两年的话题再次引爆舆论，成为公众关注的焦点话题。 　　 　　开征物业税旧事重提 　　 　　所谓物业税，在不同国家有不同的称谓。有的称“财产税”，有的称“地产税”，还有的称“固定资产税”或“不动产税”。主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。 　　从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税。以发达国家为参照，物业税在国家税赋结构中，是与消费税、所得税??存的三大支柱之一。征收物业税，一方面可以让政府在土地出让后，有源源不断的财力来提供公共服务，改善居住环境；另一方面，可以在调节居民收入分配方面发挥重要作用。 　　在中国，早在2003年中共中央十六届三中全会上，开征物业税就被提上了议事日程。同年，国税总局和财政部在我国十个城市开始试点实施物业税的“空转”运行，似乎房地产税费改革已成定局，物业税出台箭在弦上。然而没有想到的是，此后6年间。虽然物业税也经过多次不间断的讨论，但由于立法、技术、评估等争议不断，所以一直未正式开征。 　　2008年经济危机发生了。全国财政收人大降，2008年财政收入为6.13万亿元，只增加了19.5％。2009年财政收支紧张的矛盾更加突出。为了振兴经济，必须实施积极的财政政策，特别是4万亿中央投资以及各省的大幅投资支出，政府感觉“差钱了”。但明年还得持续大规模投入，中央政府压力大，财税部门压力大，所以征收物业税被再次提出。 　　然而。物业税的征收却极大可能会遭到地方政府的反对。虽然物业税着眼于解决地方政府的财政来源，建立财政收入的长久保障机制。但由于土地转让收入已经成为地方政府收入的重要来源。要地方政府采取措施，降低地价，压缩土地开发成本，显然存在一定的困难。 　　 　　开征物业税能够降低房价? 　　 　　对于物业税的征收，部分学者认为对购房者是一重大利好，物业税的征收将彻底改变目前房地产市场的格局，对平抑房价将起到决定性的作用。理由是：第一，开征物业税增加了物业拥有者的持有成本，能够有效地遏制住房市场上的炒房人，持有多套住房者的受益下降，这样会主动抛售房屋，市场上大量的闲置住房就会出售或转让，由于空置住房的量较大，所以这一因素会导致房价下降。 　　第二，开发商囤积土地或者开发后囤房待售现象将得到有效遏制。近年来，房地产开发商大量囤积土地，土地价格被人为放大。房产价格就会不断攀升。而征收物业税之后，房地产开发商的持有环节成本增大，必须加快开发，加快销售，这一情况必然导致房价下降。 　　第三，目前的政策是，在开发商取得土地后要交付土地出让金及相关税费，包括七十年的地租都交了，这样取得土地的成本很高。开征物业税后，由于前期的费用税收转移到了持有环节，大量的是转移到购房者身上，这样，开发商取得土地的成本降低从总体上会促使房屋销售价格下降。 　　第四，物业税的出台，持有环节交税，增加了住房保有中的成本，可能导致房价下降，这样，原来许多人因为房价上涨而购房的必然暂时退出住房市场，其次，由于保有环节征税，导致一些人在可买可不买时不买，能买小的不买大的，它会从总量上减少市场需求，结果也会带来房价的下降。 　　然而，这些理论在绝大多数业内人士看来却并非行得通。在他们看来，物业税是一个长期性税种，主要是开辟税源，增加政府收入，它的税率一般是稳定的。如果指望用它来调控房地产市场，并不合适，因为宏观调控关注的是短期市场状况，适合作为调控工具的税种，其税率必须具有灵活调整性。所谓的物业税征收能够增加住房所有者的持有成本。降低投机者的收入预期，这仅仅只是影响房价的一个因素。房价的走向还要受到市场供给、需求、大经济环境等众多因素的影响。而且，物业税是财产税，其主要作用是保障地方财政收入，国际上并没有通过物业税来调控房价成功的先例。最明显的案例就是，美国一直征收物业税，也没能阻止其房价上涨最终导致次贷危机的发生。 　　而且，由于城市土地资源紧缺，而房地产开发商拥有紧缺的土地，随着经济发展城市规模扩大，土地会越来越增值，因此，银行在工业企业与房地产开发企业之间，更愿意向房地产开发商提供贷款。开发商有源源不断的资金做保障，可以延长开发期，渐次开发，达不到预定的利润不售。在这样的背景之下，房价怎么可能降低? 　　 　　制度缺乏条件下，短期内难以实现? 　　 　　对于物业税征收的具体日期，业内人士认为，在目前的制度环