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从小产权房看我国现行土地法律制度的缺陷 　　 [摘要] 近年来，由于城市房价的日益高涨，小产权房受到越来越多人的青睐。随着其发展规模的扩大，政府相关管理部门不得不出手整治，这就使得早已在农村集体土地上默默生长了十多年的小产权房，几乎一夜之间成了社会关注的焦点。对于小产权房，究竟是该将其合法化还是彻底取缔，各方都有不同的观点。而小产权房背后所隐藏的现行土地制度的固有缺陷，也使得农村集体土地制度改革刻不容缓。本文从小产权房入手，分析了现行土地制度的缺陷，并对其改革和完善提出了自己的看法。 　　[关键词] 小产权房 土地法律制度 缺陷 　　 　　一、小产权房概述 　　在我国，一般认为产权是指民事主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的物权、债权、继承权和知识产权等，是一定社会的物质资料占用、支配、流通和分配关系的法律表现。而房屋产权是以房屋为标的物权，是对房屋的排他性支配权，房屋产权人享有在法律规定的范围内按照自己的意志全面指派房屋或依照授权支配房屋，直接享受房屋效益并排除他人妨害的权利。对于房屋产权的转移，我国的相关法律都规定了明确而严格的权属登记手续。在国有土地上建造的房屋，只有依法取得了国家颁发的房屋所有权证和土地使用权证，才算真正取得了房屋的产权，这样的房屋即成为大产权房。小产权房是相对于大产权房而言的，两者都不是法律概念，而是一种俗称。所谓小产权房，是指在农村集体所有的土地上建造的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。这种房屋没有国家颁发的土地使用证，也没有房屋预售许可证或房屋所有权证，购房合同国土房管局也不会予以备案。由此可见，所谓小产权，实际上是无产权，乡镇政府颁发的产权证，也不是合法有效的权利证书。 　　在我国，城镇国有土地的使用受制于城市规划法，农村集体土地所有权的行使则受制于土地管理法、农村土地承包法等。根据《土地管理法》第十一条规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建???用地使用权。可见，如果改变农村集体土地所有制用途，必须按照法律规定的程序办理批准手续。而《城市房地产管理法》第八条也规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。由此可见，如今在以北京为首的各地郊区，农民将未经任何合法手续转为国有土地的集体所有制土地用于房地产开发建设，并且未经国家相关房产管理部门许可，仅由村委会颁发房屋产权证，变相转让土地所有权的做法是违法的。 　　 　　二、从小产权房热销看我国土地制度的缺陷 　　1.小产权房和普通商品房的价格成本比较分析 　　小产权房的违法性显而易见，那么，为何还如此受青睐呢？很简单，在城市房价日益高涨的今天，小产权低廉的房价成为吸引购房者的主要因素。在我国,开发商使用国有土地,除了国家在法定特殊情况下划拨国有土地使用权之外，需要向国家支付土地使用权出让金。除此之外，根据相关部门对房地产企业征税标准的规定，房价成本中还应包括企业所得税、营业税、以及契税等各项税费成本。而在小产权房的建设中，开发商土地开发的成本只包括商品房建设费用、村民房屋建设费用、拆迁费用以及村民医疗养老保险等其他费用。由此可见,和正常的房地产开发相比，小产权房无需向政府缴纳地价以及各项税费，因此价格低廉。 　　具体而言，在国有土地使用权出让金方面，由于政府垄断了一级土地市场，开发商只能向政府拿地。而自2004年3月，国土资源部、监察部联合下发“71号令”，变协议转让经营性土地使用权为通过招标拍卖挂牌方式公开竞价取得经营性土地使用权（即所谓的“831大限”）后，由于出价的高低最终决定开发商能否获得土地使用权，直接导致了地价的上涨，而由开发商支付的超额地价，最终将传到给消费者，并导致了房价虚高。另一方面，在税费成本上，国家通过几轮紧缩的宏观调控政策，企图稳定房价。但随着房价中税费成本的比重不断上升，如今税费成本和土地成本已一并达到房价成本的61%，如若继续通过加征税费调控房产市场，只能造成房价的继续高涨。可见，政府过高的制度成本促使了房价的高涨，从而刺激了小产权房的规模发展。而究其原因，这是由城乡二元结构的土地法律制度决定的。 　　2.小产权房热销暴露的现行土地法律制度缺陷 　　现行土地法律制度模式是伴随着我国社会制度转型形成的，受制于社会经济二元结构和客观环境，使得我国土地法律制度也呈现出明显的二元结构特征。主要表现为三方面：(1)农地与城市土地在权利结构和管理模式方面的二元分割，即城乡二元土地制度。(2)农地所有权与最终处置权的“二元”主体。即虽然法律规定农地属于农村集体所有，但最终处分权仍属于国家。(3)农地法律所有权与事实所有权的二元制分离。即在法律上