物业税知识讲稿.pptVIP

物业税改革的几个问题;二、我国为什么要开征物业税 1、我国现行房地产税制存在诸多的问题。 ●税费项目繁多、各环节税费负担不公平。 ● 征税范围过窄，计税依据不科学。 ● 税率设计不合理。 ●内外两套税制，有违国民待遇原则 ●收入规模偏小，无法满足地方政府需要。 ; 房地产开发流转环节;2.开征物业税有积极效应 （1）开征物业税有利于克服土地“批租制”的缺陷。 ● 什么是土地“批租制” ● 土地“批租制”的好处 ● 土地“批租制”的缺陷： 第一，将导致政府的短视行为和对土地资源的 滥用。 第二，物业在保有阶段发生的增值部分，政府 无法参与增值部分的分配，而全部流向 了保有者。 ; （2）开征物业税有利于降低房地产开发成本。 （3）开征物业税有助于降低金融风险。 （4）开征物业税有利于调节社会贫富差距。 ; 城镇土地使用税，是对在城镇拥有土地使用权的单位和个人征税 。原条例1988年9月颁布，2006年12月31日修改，2007年1月1日起施行。 1）修改内容：纳税人扩大到涉外企业和个人（以前是不含外资企业和个人的），提高了税率，土地使用税每平年税额为：大城市1.5元—30元；中等城市1.2元—24元；小城市0.9元—18元；县城建制镇、工矿区0.6—12元；本条例的实施办法由省市区制定。（上限6倍，下限是3倍） 2）征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。 3）税率：定额税率，是按每平方米确定年税额。 4）减免税 5）与耕地占用税协调。; 城市房地产税专门对外征收、性质与房产时一致。 城市房地产税主要是对涉外企业和个人拥有的经营性房产征税，计税依据是以房产价值和租金收入为依据，税率为1.2%和18% 三税合并的物业税，就是房地产税。;2、取消土地增值税及其它不合理的收费。 土地增值税是对转让国有土地使用、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税??? 1）纳税人：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 2）征税范围：转让国有土地使用权；地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。界定标准有三： 转让的土地是否国家所有 产权是否转移 是否取得收入 3）土地增值税的税率：实行4级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；超过50%未超过100%的部分，税率为40%；超过100%，未超过200%的部分，税率为50%；超过200%的部分，税率为60%。;四、物业税的开征对政府、开发商和消费者的影响 （一）对政府的影响 1、能使政府均衡而持续地取得收入。 2、政府可以参与房地产增值部分的分配。 3、有利于规范房地产税收制度。 4、有利于调节社会财富差距，催金社会公平。 5、开征物业税后，地方政府当期财政收入将会锐减，城市建设将面临资金困难，从而在一定程度上阻碍我国城市化进程。 ; （二）对开发商的影响 1、降低房地产开发成本、增加房地产开发企业利润。 2、可以规范房地产税费制度从而有利于房地产行业的发展。 3、可能引发房地产市场更加激烈竞争。 （三）对消费者的影响 1、开拓物业税，可以降低购房者的门槛。 2、开征物业税，有可能提高购房者的养房成本。 （四）对金融保险和房地产评估业的影响 1、对金融行业是一个利好，可以降低金融风险。 2、对房地产评估业也是一个利好。;五、我国物业税制的设计 1、关于税种的名称 2、税制模式选择： ●模式一：在实行国有土地使用权的批租出让制改为年租制的前提下，将房地产开发环节一次性缴纳的土地出让金分摊到保有阶段每年缴纳的物业税中，并将现行的房地产开发、销售、持有环节的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税合并为物业税，并取消土地增值税以及其它不合理的收费。 ●模式二：是在国有土地使用权的批租出让制改为年租制的前提下，将现行的房地产开发、销售、持有环节的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税合并为物业