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商业地产开发风险管理 　　当前，许多房地产开发商纷纷转型或涉足商业地产，由于商业地产是商业和地产紧密结合的产物，其复杂程度远远高于住宅地产。因此，项目开发的风险管理显得尤为重要。 　　 　　一、商业地产开发的风险管理机制 　　 　　商业地产风险管理的几个重要领域集中在：政策风险、产品设计与建造风险、运营风险和财务风险。针对商业地产项目开发的几个重要风险动因，与之对应的风险管理将从如下几个方面展开：风险识别、风险评估、风险规避和风险控制。 　　无论是商业地产，还是住宅地产，政策变化对行业发展的影响都很大。政策影响首先体现在土地政策上。土地政策是影响房地产开发成本最为基础，且比重最高的变动要素。其次，土地政策和规划政策一同从行政的角度规定了相关土地上建筑物的功能及形态，从而对商业地产的规划、建造、出租和出售等产生了重要影响。此外，宏观政策还会通过行政政策、货币政策和财政税收政策等直接或间接干预包括商业地产在内的房地产行业。 　　由于商业地产产品有别于住宅产品，不同业态对商业地产产品的要求存在巨大差异，因此，从设计之初，开发商必须认真调查研究，细致规划，从而确保商业地产项目所开发的产品与其商业经营过程对功能的需求相匹配。基本要求是，所有空间必须符合未来业态经营过程中，自身业务及政府要求的硬件标准。其次，由于商业地产项目的运营周期长，所服务的目标群体可能在时间的流转过程中发生巨大变化，因此，设计阶段必须考虑业态的可能性变化。与之相关，当规划业态与实际需求业态不一致时，同样存在对硬件功能变化的需求。因此，商业地产项目的产品规划设计和建造会严重影响项目的运营灵活性，从而影响项目的最终成败，其蕴藏的风险不可小觑。 　　商业地产项目的运营风险往往被忽视，其原因是影响商业地产项目成败的因素众多，很难将重大责任直接归因于项目运营，尽管事实并非如此。如前文所述，商业地产一方面需要己聚集人群的支撑，同时，商业地产项目本身也是一个聚集人气的引擎，因此，可以说商业地产项目有发展的自生或内生动力。商业地产运营风险首先体现在项目定位和业态规划方面。这两方面的风险存在于规划过程和执行过程两个阶段。规划是否与市场的实际情况一致?如果规划不一致，依据实际情况的调整是否及时，是否准确?如果规划与市场实际情况一致，那么，运营过程中应该如何处理即期和远期的利益取舍?商业地产项目运营风险既考验着执行力，同时也考验着商业运营的应变能力。 　　商业地产的性质已经决定，其必须与资本市场对接，唯有充分利用财务杠杆，充分利用低成本资金，才能大规模、高质量、有耐心地开发和运营好商业地产项目。虽然住宅市场也同样密切联系着资本市场，然而，住宅产品通过销售环节已经将持有阶段的财务风险完全转嫁给了业主和金融机构，从而锁定了开发商的利益。商业地产项目现金流估算比住宅地产困难很多，尤其是在项目运行的初期，因此，对直接开发且持有商业地产的投资人而言，相应的财务风险也是巨大的。 　　 　　二、商业地产开发风险管理的细分及执行 　　 　　为了更好地探究商业地产项目的风险管理，依据以上讨论，以下将分解商业地产项目所涉及的主要内容，从战略规划和执行监督两个层面着手，逐一讨论。 　　从项目阶段和内容划分，商业地产开发及其风险管理主要涉及五个部分：市场背景与目标客户设定、市场地位、产品设计、招商及运营管理和项目财务方案。 　　 　　1.市场背景与目标客户设定 　　城市功能规划、城市产业规划、城市交通规划和区域商业规划是目标客户设定过程中，宏观分析部分，最为基础和重要的内容，因为这些规划会严重影响人群结构、分布、流向和竞争态势。当商业项目选址得以落实，大体的人群已经确定，此时，应以项目所在地为中心，全面而透彻地进行人口分析。人口分析的要点体现在年龄结构、性别结构、受教育结构、空间分布、消费能力、消费行为、居住地或工作地到项目所在地的抵达性等。如果此处的人口分析得出人群的整体数量和质量并无多大潜能，那么，相关分析必须回到前一步骤的宏观分析，从而审视选址的正确性。这是风险管理中务必注意的过程管理。 　　人口分析会将相应人群都贴上识别信号，依据人口分析及其分类，客群细分工作便容易起来。客群细分是依据相关标准，将不同个体进行分组。该分组过程可能需要依据一到三个维度进行。例如，依据年龄结构、空间分布和消费能力这三个维度，分别细分归类。客群细分是确定目标客户非常重要的一步，这关系到未来的业态组合和项目整体定位等。项目风险管理过程中需对不同细分方法进行敏感性分析，从而确保客群细分的稳定性和准确性。 　　当客群细分完成后，目标客户设定便有了坚实的基础。然而在进行目标客户设定前，竞争性分析是必不可少的。通过分析现有商业地产项目和未来商业地产项目的各项要素，依据项目自身的可能优势，确定应该从