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基于GIS城镇土地估价信息系统设计 　　提要 土地定级估价信息系统是一种应用空间信息系统的理论和技术方法，在以计算机制图为核心的硬、软件支持下，采用人机对话的交互方式，建立定级估价数据处理的全数字处理方式模式的计算机系统。 　　关键词：GIS；土地估价；信息系统；数据库 　　中图分类号：F292 文献标识码：A 　　一、系统需求分析 　　系统是为估价人员服务的，根据实际估价中估价人员对系统的要求，对系统功能和性能两个方面进行需求分析。 　　（一）系统功能分析 　　1、计算机业务流程分析。任一估价信息系统建立都是以实现估价业务自动化为目的的。但是，无论多么高级的信息系统也不可能按照实际的业务流程完成估价任务，所以就出现了实际估价的业务流程和计算机估价业务流程差异。两者相比可知，后者涉及到的只是实际估价业务的几个步骤，而不是全部，如对估价数据资料的自动收集储存则无能为力，所以分析两个业务流程之间的差异，明确计算机业务流程要完成的工作环节，分析在各环节中系统要实现的具体功能也是系统开发的关键。数据管理阶段，实现数据录入、储存、编辑、查询、打印等功能；估价阶段，提供估价方法选择，自动从数据库中提取估价所需数据，对不合适的参数、系数也可以进行人工修改并储存到数据库中，自动测算待估宗地地价，并且可以重复估价功能；估价完成后，可以实现对数据库记录、估价项目情况等的查询、打印，报表、土地估价报告、估价技术报告的输出功能。 　　2、算法分析。在待估宗地地价测算中，主要是按估价方法进行。不同估价目的下的地价评估，可以采用多种估价方法，但在方法的收录中为了避免重复，相同的方法只存储一遍，使用时调用所需方法即可，不同估价方法适用的范围不同、计算的难点不同。 　　（二）系统性能需求分析。系统的性能需求主要指系统的运行速度、稳定性、可扩充性、可恢复性和保密性等方面。系统的运行速度要满足工作的需要是系统最基本的要求；系统的稳定性主要表现为系统投入使用后无法正常运行，导致投资失败，也是非计算机专业人员开发专业应用系统出现的最主要问题，在现代软件中系统的稳定性已经成为评估软件质量好坏的指标之一；系统的扩充性是指开发出的系统要有根据环境、技术和需要的变化进行功能扩充的功能，以延长软件的生存周期；而系统的保密性，主要是针对系统数据而言的，要求系统有对数据库访问权限的限制，保证需保密的数据不泄露。 　　二、系统总体设计 　　根据以上对系统功能和性能两方面的分析，在模块化和结构化系统设计原则指导下，自顶而下经过系统总体设计和详细设计两个阶段，分别实现了软件需求向数据结构、软件总体结构的转换和每个模块相应的算法、块内的数据结构。本次土地估价信息系统的总体功能，见图1。（图1） 　　三、数据库 　　定级估价数据库是区域内关于一定定级估价要素特征的数据集合，包括原始数据、定级估价基础数据、定级估价过程数据、面积量算数据、统计数据等。原始数据包括因素权重表、定级估价空间因素数据及定级估价相关的工作底图、辅助数据等。定级估价基础数据，是将原始数据编辑组织和派生后得到的可直接用于定级估价的数据，包括各定级因子的作用分值、因素复合值以及其他属性数据和辅助数据。定级估价过程数据包括预分土地级别界限数据、级差收益测算数据等。估价属性数据资料中并非都是关系型数据，还存在一部分非关系型数据，如层次型数据，影响待估宗地地价的区域影响因素和个别影响因素中每个项目都有好几个影响因素，每个影响因素下又有好几个影响因子，在确定各影响因素、因子对待估宗地地价影响的系数中，需要通过多位专家对其打分。（图2） 　　数据的层次关系转换为关系型的方法为：把上边层次关系转换为关系型，转换为两个关系，即项目与因素的关系和项目、因素和因子的关系。把项目-因素-因子三个层次各设一个表，三个表间通过关键字连接，连接一层和二层的关键字为项目编号，二层和三层之间连接字段为项目编号和影响因素。上面层次转换成以下几个关系表。（表1、表2、表3） 　　所谓的规范化技术是指用形式更为简洁，结构更为规范、更有规律的关系模式来逐步取代原始关系的一种优化过程。规范化程度越高，所得数据库的数据冗余与更新错误相对较少，但同时也会增加对各个表进行连接额外处理及其时间开销。 　　面积量算数据包括各土地单元的面积量算数据。统计数据是以量算数据为基础，复合其他因素的类型统计数据。主要包括土地类型中各级别土地面积统计表、行政区中各级别土地面积统计表、土地利用面积统计表、各地价区面积统计表等。对以上各种数据的处理，是按以下数据库进行的： 　　1、因素、因子表格数据库：以关系型数据结构存储，包括有每个因素、因子的级别、作用分值、服务半径等。 　　2、样点分布图形数据库：以矢量式空间数据结构存储样点分布的空间位置和图形