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基于GIS技术地价时空分析研究 　　摘要:对国内外应用GIS技术在土地价格时间和空间结构分析的相关文献做了初步的梳理,并将实证研究中应用的方法、模型、结果等进行了总结,对各种方法的优缺点做了简单的评述。最后提出,结合GIS技术的地价研究仍然是一个研究热点和主要的研究趋势,这种研究方法虽然避免了很多弊端,取得了较好的研究成果,但仍然存在一些需要注意的问题。如果克服这些研究问题,对于地价的研究及GIS技术的完善都将是一个较大的进步。 　　关键词:GIS;地价;时空分析 　　中图分类号:F301.2 P208 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)29-0041-04 　　 　　2009年6月,国土资源部首次以数据对地价与房价之间的关系作出回应,即地价只占了房价的一小部分,全国平均比例约为23%。但是,由于城市地价呈现空间曲线形态,专家和学者们对此数字纷纷表示质疑,因此,真实、准确地表达地价迫在眉睫。对地价时空变化规律进行分析,通过直观地探讨各类用地的空间区位指向,有助于揭示城市地价形成和变化的动力机制,从而在政府科学制定有关城市地价管理政策,更有效地发挥政府理性调控土地市场、发挥地价杠杆机制合理配置城市土地资源等方面,提供技术手段和科学的地价预测依据。 　　地价的空间分布格局具有一定的区域空间分布规律,而且随着时间的变化,地价的空间分布也可能会发生变化。而GIS具有很好的可视化性,能提供强大的空间分析支持,在GIS支持下进行地价的研究将变得更加直观和准确。采用GIS空间分析对市场交易样点进行插值,进而研究城市地价分布规律,方法简单、分析结果误差小、结果可信度高。 　　随着GIS技术的不断开发,GIS技术的空间插值分析方法已有研究,在土地相关研究领域中的运用也日益深入,如柏延成、朱会义、吴宇哲、王劲峰、陈军、朱求安等[1-6]的研究。然而,这些研究多从自然学科角度出发,侧重于土地利用变化或土地自然属性等方面。本文试图从经济视角出发,对GIS技术在土地价格空间结构分析中应用的国内外相关文献进行一个初步的梳理,并介绍实证研究中应用的方法、模型、结果等,以对国内研究有所助益,为政府制定相关政策决策提供依据。 　　一、国外相关研究 　　(一)单纯运用GIS进行地价时空分布分析 　　地价空间分异规律研究的一个特点是空间插值技术的应用。Dubin(1992)使用泛克里格(uiversal Kriging),对Baltimore的1 493个有效的观测值做了分析,发现在存在空间自相关的情况下,克里格方法是一个有效的分析横截面数据 (crosssection data)的方法[7]。Olmo(1995)采用了迭代残差克里格,一个将迭代方法和克里格方法综合的方法,用于西班牙Granada的住宅价格和区位价值的空间估计,认为迭代残差克里格在分析出现空间自相关的横截面(cross-Section)数据上是一个有效的工具[8]。作为一个后续的研究(2007),同样使用Granada的数据,对使用了协克里格和普通克里格,并发现协克里格所显示的结果比普通克里格好。GamezMartinez等(2000)利用Kriging技术,通过四个模型的比较和选择对A1baceet(西班牙城市)进行了空间插值分析[9]。Hannonen(2006)采用了小波变换分析工具对芬兰Espoo和Nurmijarvi市的土地价格变化趋势进行了研究[10]。 　　还有的研究是结合地价影响因素分析其时空分布,如TAKATSUKA TAKAFUMI等运用GIS方法对Oita市的土地价格形成因素进行分析,通过建立GIS数据库,选取了六个地价形成因素,并在此基础上建立多元线性回归方程形成本文的地价模型,最终得到一个模拟程度较高的结果[11]。 　　(二) GIS技术与其他研究方法相结合 　　还有的研究是借助空间因子开展住宅价格空间分异规律研究,这一类研究可以看成是对住宅价格特征模型的一种拓展。Roehner(1999)结合房地产价格泡沫,通过不同空间位置住宅价格变化的分析,开展了投机与价格关系的研究[12]。Pace等(2000)利用有关空间和时间的12个变量,建立了房地产价格预测模型[13]。 　　此外,学者们还将GIS技术与传统经济学模型相结合进行分析。如Song和Khaap(2003)借助GIS提取不同城市形态的变量,运用特征价格模型对新城市主义(New Urbanism)和传统城市形态进行了数量分析,结果表明新城市主义的许多住宅特征对住宅价格起到了正面作用[14]。Franke Vos(2004)以1985年l月至1999年7月荷兰Amsterdam市44 780个住宅交易数据和Breda市25 644个住宅交易数据作为样本,分别用简单特