基于农村小产权房处置方面有关涉税问题探讨.docVIP

基于农村小产权房处置方面有关涉税问题探讨 　　摘要：随着近几年房地产行业的火暴，小产权房也日见流行起来，且交易量也有了很大的增长，国家的宏观调控难以发挥理想的效果，而税收政策又难以有效执行。本文试从营业税角度进行分析，对处置方面的涉税问题进行了探讨，以期给广大读者提供可以借鉴的参考。 　　关键词：小产权房；处置；涉税问题；探讨 　　 　　一、小产权房的内涵解读 　　 　　“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，亦称“乡产权房”，是指由乡镇人民政府而不是由国家权威机关(房管部门)颁发产权证的房产。对国家划拨用地建设的“经济适用房”、“廉租房”、单位公房改革的“公改房”等无完全产权的房屋，不是本文探讨的范围。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说得再直白一点，小产权房就是一些农村集体组织或者开发商打着“新农村建设”等名义出售的、建筑在农村集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 　　今年“两会”上，小产权房又成了热门话题，已引起国务院高度重视，正在研究其合法性走向问题。在新农村建设中，特别是重庆市进行的统筹城乡综合配套改革试点，在城乡结合部、农村集镇、交通要道集散地，“小产权房”问题更是热点。 　　 　　二、小产权房处置方面相关涉税问题的探讨 　　 　　小产权房处置方面征收营业税的问题，当前主要有两种观点 　　一种观点：应按照销售不动产征收营业税。小产权房的销售，征收销售不动产的营业税，这在国家税务总局对某省级地税局请示的一个答复中有过明确，但没有形成正式文件予以转发，前述渝地税发[2007]242号文也有类似观点。实际工作中，一般也是按销售不动产征收营业税处理的。从小产权房处置的形式来看，购房者与小产权房“所有人”或持有人大都签订的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“销售不动产”征收营业税从表面上看也似乎符合税收规定。 　　另一种观点：不应该按照销售不动产征收营业税。姑且不妨先引入会计准则关于收入的概念。(财会[2006]3号：具体准则――《企业会计准则第14号――收入》第二条：)收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。本准则所涉及的收入，包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。其中，第四条：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；(三)收入的金额能够可靠地计量；(四)相关的经济利益很可能流入企业；(五)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。只有同时满足这五个条件，销售收入才可以确认。 　　在国家还没有明确之前，税收的确认应该以会计准则确认为基础。国税函[2010]148号“三、有关企业所得税纳税申报口径。根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。”已有此规定。众所周知，销售小产权房是违法行为，是不可能办理房产产权过户手续的，销售合同是不受法律保护的，小产权房交易不具备产权转移的实质。非法，而且是禁止性的，故物权应视为主要风险，即小产权房所有权上的主要风险没有转移给购货方。也就是说，在会计上小产权房处置不构成销售商品收入，也就是不能确认销售不动产收入。那么，也就不应该按照“销售不动产”税目征收营业税。小产权房的“销售”在税法上也不符合国家税务总局印发的《营业税税目注释(试行稿)》有关销售不动产的定义(国税发[1993]149号：九、销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。)税收原则中有一个很重要的原则就是“实质重于形式”的原则，即只要经济法律行为合符税法要素，构成税法征税要件的就要依法征税。合同是法律形式，产权的非转移是小产权房处置的实质。 　　本文认为，它是一种特殊形式的租赁行为(新营业税暂行条例及其实施细则已经取消了“转让不动产有限产权或永久使用权方式销售建筑物”视同销售不动产这项规定)。因产权没有转移，“购买者”只有使用权而不拥有所有权，对于小产权房“所有者”来说，实质上只是让渡了资产的使用权，符合租赁的特征。租赁，是一种以一定费用借贷实物的经济行为。在这种经济行为中，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但该物品的“所有权”仍保留在出租人手中。承