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基于绿色营销视角绿色住宅发展模式探讨 　　内容摘要：近年来贵阳市政府着力打造贵阳市新形象，从“多彩贵州”到“爽爽的贵阳”，力求将贵阳定位为“生态之城”。在这样的大环境下，各企业纷纷顺应政策的指导方向，寻求新的生产模式，走“绿色”、“生态”之路。本文从贵阳房地产行业开发绿色住宅的重要意义及可能性出发，探讨了基于绿色营销视角下的“新贵阳”住宅发展模式，尝试为贵阳市房地产开发企业逃离价格之战，寻找“社会市场营销”的一片蓝海。 　　关键词：生态经济 绿色住宅 绿色营销 　　 　　近年来，房地产业有了一个新的发展模式――绿色住宅。本文从贵阳房地产行业开发绿色住宅的重要意义及可能性出发，探讨了基于绿色营销视角下的“新贵阳”住宅发展模式，尝试为贵阳市房地产开发企业逃离价格之战，寻找“社会市场营销”的一片蓝海。 　　 　　贵阳现有房地产项目布局及营销分析 　　 　　到2009 年，贵阳市城市实际居住人口约在174 万人以内，贵阳市的城市发展模式，因地制宜的形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构，各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态，形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局。 　　中心城区凭借老区历史积淀及政府大力支持发展，外加该区域为贵阳市核心区域，因此发展最为迅速，此地产品以高层为主。 　　近郊圈层中的三马片区是新的物流集散中心、大型专业批发市场和新兴的城市居住区，产品以多层、小高层为主，少量洋房和别墅；其他热点板块分别是小河、乌当、金阳、南湖，此地区是新兴的住宅区，人口密度较之中心城区比较稀少，适合较大项目，产品也以多层、小高层为主，少量洋房和别墅。 　　 　　远郊圈花溪板块和白云区版块，因旅游资源丰富，环境好，教育资源丰富，产品以多层和别墅为主。 　　传统的热销板块仍为两城区和金阳区，在政府政策的大力支持下，金阳新区与两城区成为2009年度最具竞争力的地区。值得一提的是， 南湖板块成为近年新的热门板块。随着中天托斯卡纳、恒??绿洲、利海米兰春天等项目的陆续推出，整个南湖板块的品质得以提升，竞争力大大提高，未来发展潜力巨大。同时花溪板块在今年表现得也较为突出，均价跃升至仅次于两城区的水平， 由于市场货量供应严重不足， 花溪板块未来的市场竞争力较弱。另外从项目设计推广上来看，根据合富辉煌2010年6月的调查显示，贵阳几个有代表性的商品住宅的营销重点如表1所示。 　　从表1可知贵阳中心城区的项目都未提及“绿色”、“生态”，可见贵阳市区项目的策划还停留在突出地段、价格方面的传统因素，这是贵阳房地产市场的一个空白点。21世纪人类共同的主题是可持续发展，对于城市建筑来说也必须由传统高消耗型发展模式转向高效绿色型发展模式，绿色建筑正是实施这一转变的必由之路。从城市发展来看，居民住宅是与人生活息息相关，贵阳市政府提出的走“生态文明城市”这一发展目标也符合现阶段世界城市的发展趋势，另一方面，随着消费者居住意识的提高，从最初的有房住，到住好房，也给房地产开发商们一个启示，绿色住宅必将是未来房地产业的新模式，抓住这一机遇能实现房地产业新的增值。 　　 　　绿色住宅模式思考 　　 　　什么是绿色住宅呢？很多人首先想到的是绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。所谓“绿色住宅”，是根据当地的自然环境，运用生态学、建筑学的基本原理及现代科学手段，合理安排并组织住宅建筑与其它相关因素之间的关系，使住宅和环境等成为一个有机的结合体。意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一。 　　在国外，基于绿色的理念，各国根据自己的国情做了相关实践，比如“英国Integer绿色住宅示范房”、“德国爱森RWE办公楼”等。 　　而在国内相关的探讨才刚刚开始，也有不少有发展眼光的房地产龙头企业在尝试去做，例如北京当代万国城，在小区环境规划设计、能源与环境、室内环境质量、小区水环境、材料与能源5个方面达到了《中国生态住宅技术评估手册》的标准。小区计划种植的乔木、灌木树种将达到40种以上，在南区7000平方米的水体里将种植荷花等水生植物，确保绿化率达到70%，力图在有限的条件下实现与环境的“有机共生关系”。万国城南区大面积水体之下是混凝土车库，车库上的覆土有集蓄雨水的能力。车库以外的区域采用分层截止径流的方式，有利于雨水的收集。屋面雨水系统经改进能收集雨水用作景观绿化用水；路面经改进高于草坪，雨水可直接排入草坪。住宅直接使用城市自来水给水系统，同时设置直饮水系统。管材采用铝塑复合管和PP－R管，避免二次污染。万国城项目设置中水处理设施，生活废水（沐浴水、盥洗水、洗衣水）进入中水处理站，经处理后作为