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我国房地产业区域特性研究及政策建议 　　［摘 要］本文基于房地产业区域发展不平衡的现状,分析其发展的区域特性及差异,提出适合房地产发展的政策建议及符合本地区经济发展的房地产战略。 　　［关键词］房地产业；区域特性；政策建议 　　［中图分类号］F123 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）22-0011-01 　　 　　近些年来我国房地产业发展迅速,但区域经济发展的不平衡致使房地产发展在地区方面具有显著的差异。各地区房地产发展水平十分不均衡,对经济的反作用也各不相同。以房地产业的区域特性为依据,结合本地区房地产发展的实际水平,制定相应的政策和战略,对促进本地区经济增长和房地产市场的健康发展具有重要的作用。 　　1 区域特性对我国房地产业发展的影响 　　由于房地产业的供给是固定的,同时人们对房地产商品的需求也主要局限于本地区的居民住宅与商业用房,导致房地产供给与需求具有很强的区域特性,因此房地产业的发展与本地区的经济发展有着密切联系。 　　1.1 区域经济发展对房地产业的影响 　　从区域经济发展来看,房地产业的发展必须以高度发达的第一、第二产业与极高的经济收入水平作为基础。而区域房地产业发展的程度也必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。区域经济越发达,对本区域房地产业的带动作用就越大,主要体现在区域经济总量、经济增长速度、结构组合状况和开放度等方面,这是地区经济增长的主要因素。 　　1.2 房地产业对区域经济发展的反作用 　　房地产业的供给能力是区域经济保持持续增长的关键因素。房地产业为劳动力提供了必需的住宅与生活环境,对劳动力再生产有极大的影响,而企业生产所需的厂房、办公用房也需要房地产业的供给,所以一个地区区域经济的发展离不开房地产业。此外,房地产业具有很强的产业相关性。根据统计,房地产业的生产产值每增加1个百分点,就能使相关产业的产值增加1.52个百分点。其带动经济发展的作用十分巨大。 　　2 我国房地产区域特性的现状 　　本文根据经济发展水平、区域优势、辐射地位等指标将中国的城市分成一、二、三线城市。其中一线城市为国际级城市,选??北京、上海、广州、深圳作为代表；二线城市是区域中心城市，选取宁波、西安、成都、福州作为代表；三线城市以烟台、宜昌、南通、焦作作为代表。中国房地产地区差异是多方面的,本文依据2007―2009年统计数据从经济基本层面和房地产发展层面分析我国房地产区域特性。 　　2.1 经济基本层面的分析 　　(1)经济发展规模对比。从经济发展规模上看,三类城市在国民生产总值(GDP)上具有明显的差异性：2009 年一线城市平均生产总值 11127亿元,二线城市为3488.09亿元,三线城市为2238.83亿元，由此看出一线城市比二线、三线城市发达很多。从生产总值的增长速度看,一、二、三线城市三年的复合增长率分别为13%、 15%和16%,三线城市领先于一线城市3%,可见三线城市的经济发展潜力巨大。 　　(2)消费能力对比。在人均可支配收入上,三类城市也存在较大落差：同样一线城市领先于二、三线城市。在增长速度上,一、二、三线城市分别为13%、13%和11%,二线城市领先于三线城市是因为其较大的城市规模,而二线城市与一线城市规模相差较大,却有着相同的增长率,说明二线城市在人均可支配收入方面具有很大的发展潜力。 　　2.2 房地产发展层面的分析 　　(1)房地产开发投资规模对比。三类城市在房地产开发投资规模上呈现出明显的差异,一线城市2009年房地产开发投资为1256亿元,二线城市为607亿元,三线城市仅为162亿元。从三年的复合增长率来看,三线城市为 23%,二线城市为10%,一线城市仅为6%，由此看出三线城市房地产企业呈现出强劲的增长势头,具有广阔的发展空间。 　　(2)商品房销售面积对比。从商品房销售面积绝对值上看,三类城市依然存在较大差异：2009年一线城市商品房销售面积为1857万平方米,二线城市为1372万平方米,三线城市为368万平方米,一线城市领先于二、三线城市,这与一线城市巨大的人口规模是密切相关的,同时也显现出一线城市房地产市场的火暴程度。 　　(3)房价增长趋势对比。从房价增长趋势上看,一、二、三线城市均呈现出较强的增长势头。从2007―2009年统计数据来看,一线城市平均商品房增幅达13%,二线城市增幅达16%,三线城市增幅达9%。由此看出我国房价普遍呈上涨趋势,二线城市由于其巨大的发展潜力,房价的涨幅最大。 　　(4)竞争程度对比。一线城市房地产业起步较早,众多房地产知名企业是从一线城市发展起来的,企业数量较多,市场竞争激烈。随着二线城市成为开发热点,外地开发商也来竞相抢占市场份额,使得二线城市房地产市场竞争日趋激烈