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房地产业中客户关系营销策略 　　摘要:服务是一种无形#65380;特殊的商品;房地产业不仅是一种实物交换行业,也是一种服务行业,特别是其中的物业管理,更具有服务产品的性质#65377;现代市场营销中客户关系的管理愈来愈重要#65377;房地产业的服务营销策略可分为基于顾客关系生命周期的营销策略和基于客户关系模式的营销策略,顾客生命周期可分成三个阶段,即初始阶段#65380;购买阶段和消费阶段,房地产业的客户关系营销策略依据这三个阶段进行管理;而客户关系模式的营销策略,可分为直销式#65380;定制式#65380;培训和指导式#65380;合作伙伴型#65380;中间商式客户关系营销这五种模式;通过这两大营销策略,房地产业服务营销和服务管理能实现较好的效果#65377; 　　关键词:房地产;客户关系管理;服务营销 　　中图分类号:F713.3 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)05-0107-03 　　 　　一、服务与顾客生命周期理论 　　 　　(一)服务的定义及特性 　　菲利普#8226;科特勒认为,服务是一方能够向另一方提供的基本上无形的任何活动或者利益,服务的消费不导致任何所有权的产生#65380;转移,等等#65377;它的生产可能与某种有形产品联系在一起,也可能毫无关联#65377;克里斯廷#8226;格罗鲁斯认为,服务是由一系列或多或少具有无形特性的活动所构成的一种过程,这种过程是在顾客与员工#65380;有形资源的互动关系流中进行的,这些有形资源(有形产品或有形系统)是作为顾客解决问题的方案而提供给顾客的#65377; 　　总之,服务是一种无形#65380;特殊的商品,它具有不同于有形产品的特性: 　　1.无形性 　　服务是由一系统活动和过程构成,服务本身是看不见#65380;摸不着的,没有物理的形状,消费者在消费之前见不到产品的效益,在消费时却可以感知到#65377; 　　2.不可分性 　　服务的生产过程和消费过程是同时发生的,而且服务产品与提供者无法分离,如导游员的讲解#65380;著名歌手的表演等#65377; 　　3.差异性 　　同一项服务会因为提供的时间#65380;地点#65380;环境等的变化而使服务效益产生很大的差异#65377;如同样的内容不同的老??讲授的效果不同#65377; 　　4.无法储存性 　　服务产品无形以及生产和消费的统一导致服务无法储存,由于服务产品的需求不稳定,变化大,导致潜在损失也大#65377; 　　5.过程性 　　服务是一系列过程的结合,生产和消费同时进行,其效益因提供者而异#65377; 　　6.融合性 　　服务虽然无形,但往往借助于有形实体加以体现,有形与无形二者相互结合在一起#65377;如交通运输业通过交通工具来提供服务#65377; 　　 　　(二)顾客生命周期的阶段性特征 　　由于服务是一种无形#65380;特殊的商品,客户关系对服务业来说具有突出的重要地位;而且现代市场营销已不是那种简单的产品推销,它更加关注与客户建立#65380;维持相互满意的长期关系,在企业与客户的关系发生了本质性变化的市场环境中,抢占市场的关键已转变为与顾客建立长期而稳固的关系,从交易变成责任#65380;从顾客变成拥趸#65380;从管理营销组合变成管理和顾客的互动关系,客户关系的管理在现代市场营销中愈来愈重要(赵西珍,2004)#65377;因此,把握客户关系管理中顾客生命周期的阶段性具有重要意义#65377; 　　1.初始阶段的高不确定性 　　与企业没有接触的顾客处在顾客关系生命周期中的初始阶段,这是一个探索的阶段#65377;这个阶段里,潜在顾客向企业的老顾客咨询,视其需要考察企业的承诺#65380;信誉#65380;能力#65380;诚意等,然后考虑为获得服务所需支付的成本#65377;服务的无形性阻碍了顾客对企业服务的了解#65377;经过衡量,顾客认为企业所提供的服务大于自己所支付的成本,则顾客就会进入顾客关系生命周期的第二阶段,即购买阶段#65377;与此同时,企业虽然事先就拟订了要提供的服务,但在很多顾客高度参与的服务项目中,企业对某位具体的顾客真正的需求往往是模糊的,对顾客的潜在价值也不清楚#65377;因此,高不确定性是初始阶段的基本特征#65377; 　　2.购买阶段的临界性 　　在购买过程中,潜在顾客根据其寻求的目标评估服务并准备出资购买#65377;进入到这一阶段的潜在顾客,会与企业发生实质性的接触,如通过电话或与服务人员进行面对面的接触,因此,顾客对企业的认识开始逐渐清晰#65377;如果顾客决定购买服务,这就进入了顾客关系生命周期的第三个阶段,即消费阶段#65377;对于企业来