房地产售后返租经营模式和税务处理.docVIP

房地产售后返租经营模式和税务处理 　　所谓售后返租，就是房地产开发公司在销售商品房时，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在2-5年的时间内将购买的房屋交给开发公司，由开发公司统一经营，以保证项目成功运作及购房者的利益不受损失。该模式涉及的税收关系比较复杂，根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。 　　 经营模式简述： 　　 第一步：房地产公司与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》； 　　 第二步：房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》： 　　 第三步：物业管理公司与富尔沃财富街及各商户签订《房屋租赁合同》。富尔沃财富街是与商户联营的商业公司。 　　 经营模式详述及税务问题概述： 　　 房地产公司与购房者签订《房屋租赁合同》，合同中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者交付租金。此业务需要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，按1‰交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于房地产采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损）,房地产公司不需要交纳房产税，土地使用税,因为房地产公司不是房屋的所有权人。 　　 购房者要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相关土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税,个人所得税需要房地产公司代扣代缴。 　　 接下来房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司包租房地产公司签下的所有商铺；并约定如实际出租该房屋的价格高于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给房地产公司，不另外收取手续费；如果房屋未出租则不付任何费用。 　　 再接下来物业管理公司与富尔沃财富街及各独立经营的商户签订《房屋租赁合同》。富尔沃财富街作为一般纳税人，以不含增值税收入的10%（假定比例）作为联营收益，让联营商户提供收入90%的增值税发票或者费用票子，由商户负担增值税金及附加，由富尔沃财富街负担房租，企业所得税是富尔沃财富街负担还是联营商户负担有待商榷。各独立经营商户的税金是否由富尔沃财富街代扣也有待商榷。 　　 税收问题详解： 　　 假定每年返购房者租金10万元，则房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》中的租金也为每年10万，高于10万的作为受托租房的手续费归物业管理公司所有；低于10万的，按实际出租金额返给房地产公司，不另收手续费。我们下面只介绍房地产公司的会计处理。 　　 房地产公司的会计处理： 　　 第一种情况以高于或者等于约定价格租出： 　　 收到租金时，发票开给富尔沃财富街及各独立经营商户 　　 借：银行存款 100000 　　 贷：其他业务收入100000 　　 支付租金时，用购房者提供的发票进成本 　　 借：其他业务成本100000 　　 贷：银行存款100000 　　 计提营业税及附加时 　　 借：营业税金及附加5550 　　 贷:应交税费-应交营业税 5000 　　 -应交城市维护建设税350 　　 -应交教育费附加150 　　 -应交地方教育费附加 50 　　 交印花税 　　 借：管理费用-税费 100 　　 贷：现金 100 　　 第二种情况以低于约定价格租出，假定以8万元租出： 　　 收到租金时，发票开给富尔沃财富街及各独立经营商户 　　 借：银行存款 80000 　　 贷：其他业务收入80000 　　 支付租金时，用购房者提供的发票进成本 　　 借：其他业务成本100000 　　 贷：银行存款100000 　　 计提营业税及附加时 　　 借：营业税金及附加4440 　　 贷:应交税费-应交营业税4000 　　 -应交城市维护建设税280 　　 -应交教育费附加120 　　 -应交地方教育费附加 40 　　 交印花税 　　 借：管理费用-税费 100 　　 贷：现金 100 　　 富尔沃财富街会计处理： 　　 假定销售商品收入100万，财富街扣10%作为联营收入，增值税金及附加由联营商户负责，财富街负担房租，企业所得税由财富街负担。由于房租金额相同两种方式下对税金影响相同，故作会计分录时未考虑房租。 　　 联营有两种方式：第一种视同买断代销，第二种收取手续费方式 　　 第一种视同买断代销： 　　 销售商品