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房地产开发企业报表分析特殊性探析 　　【摘要】财务报表是财务分析的基础，房地产企业由于其经营的特殊性，决定了其会计核算有其自身的特点，对房地产企业的财务报表进行分析必须考虑这些特点。本文探讨了房地产企业的经营特点对其会计核算的影响，并分析了房地产企业财务报表分析的特殊性。 　　【关键词】房地产企业；企业报表；报表分析；特殊性 　　 　　财务报表分析是财务信息的的需求者通过财务报表了解企业财务状况、经营状况的有效途径，对财务报表进行全面、合理的分析有助于决策者作出正确的决策。财务报表分析的内容包括对企业偿债能力、营运能力，盈利能力及发展能力等方面。传统的财务分析理论基于普通的企业设计出了一系列指标来衡量企业的上述能力，不同的信息需求者基于决策的需要，通过财务报表的分析可以对企业的上述能力进行评价，以获取自己需要的信息。但是房地产企业由于其经营特征显著区别于其他一般企业，决定了其财务核算具有特殊性，因此在对房地产企业财务报表进行分析时，必须考虑其特殊性。 　　1 房地产企业的经营及其对会计核算的影响 　　房地产企业与一般的企业相比，其经营存在两个显著的特点，即经营周期的长期性和经营的高风险性，这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业。 　　房地产企业经营的产品是房产，房产需要较长的建设周期，因此房地产企业的经营周期较长，一般一个项目从开始购置土地到最后完工销售需要数年的时间。而企业会计的核算一般是以一年为周期来进行的，对于经营周期小于一年的企业，其经营周期并不会对企业会计核算产生影响，但对于经营周期较长的房地产企业，项目进展的不同阶段对会计核算会产生显著的影响。首先，按照会计准则的要求，收入的确认是以产权的转移为标准的，因此一般只有等到企业完成了产品的销售并实际转移了产品的产权才能确认为收入，并按照权责发生制的原则将产品成本确认为当期的成本。这样就使得房地产企业的经营收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确认，收益的确认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配，也??使得企业当期确认的收益无法真实反映企业的经营效果。其次，房地产经营周期长的特点也决定了房地产企业的销售更多地采用预售的方式来进行，但是按照现行的会计准则及房屋产权转移的相关法规，预售方式下的产品销售并没有将产权有关的风险完全转移，因此在预售时并不能确认销售收入，企业预售得到的收入一般作为预收账款处理。但实际企业在预售时产品相关的风险已经大部分转移给购买者，预售时企业取得的收入已经相对确定，未来只存在很小的风险，因此这样的处理会低估企业的收入，高估企业的存货及预收账款。 　　房地产企业经营的另一个显著特点是高风险性。由于房地产价格受到多种因素的影响，再加上房地产企业的经营周期长，因此房地产企业经营收益具有很大的不确定性。同时，会计计量方法和会计估计对房地产企业的报表也会产生很大的影响。作为在建中的房地产工程及完工的房地产项目，对一般企业来讲是以固定资产的形式列报于资产负债表中，其价值计量一般采用历史成本法，因此其市场价值的变化对其会计期间的收益并不会产生直接的影响，房地产价格的易变性对一般企业的财务报表不会产生很大的影响。但对于房地产企业，其在建的工程和完工的???目均作为企业的存货计入流动资产，存货计价方法的选择企业具有一定的灵活性，不同的计价方法会得出不同的期末资产价值，并对当期的损益产生影响。房地产价格的易变性和存货计价方法选择的灵活性会增大房地产企业收益的波动性，并且其可靠性也会受到影响，这会加大房地产企业财务报表分析的难度。 　　除了房地产企业经营具有的周期长和高风险性外，房地产企业经营的产品还具有产品成本核算的统一性和产品销售的分割性。房地产作为房地产企业的产品一般是以套为单位对外进行销售，但房地产的开发成本一般是以工程项目整体进行核算，然后均摊至每一套住房，这样在房产的销售过程中必然会造成成本和售价的不配比。由于房产的售价与其楼层、朝向、户型均有很大的关系，因此每套房产的单位售价可能存在很大的差异，但在结转成本时按照相同的单位成本进行结转，使得销售取得的收入与其成本并不能实现配比，得出的企业收益数据的可靠性也会受到很大的影响。 　　2 房地产企业财务报表分析的局限 　　传统的财务分析基于企业的财务报表构造了一系列指标对企业的盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力进行分析，但是对于房地产企业来说，由于受其经营???点的影响，财务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着差异，因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的局限性。 　　2.1 房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性。企业的盈利能力应该反映其利用资产不断创造价值的能力，而这种能力是通过收入减去相应的成本费用后的余额即利润