房地产需求从投资主导向消费主导转换是否启动.docVIP

房地产需求从投资主导向消费主导转换是否启动 　　 　　房地产过于浓厚的投资品特性夸大了房价上涨压力 　　 　　回顾中国房地产市场演进的历程,在2005年之前,房地产价格与主要金融变量之间保持了微弱的相关性,表明当时的购房者主要是以消费性的自主需求为主,房地产市场的走势总体平稳。但是,从2005年之后,房地产的投资品特性日益显著,直接成为房地产价格显著上涨的重要推动力。从这个意义上说,当前的房地产市场调控,就是更为强调房地产的消费品特征,而试图通过种种政策措施,来抑制其投资品特性。 　　从房地产的投资品特性角度看,其推高房价的机制有多种表现形式: 　　(一)城市化和土地供给的低弹性,在投资气氛浓厚的环境下预设了地价与房价上涨的预期 　　首先,城市化意味着工业、住宅与商业用地需求的增加,这为投资气氛浓厚条件下地价与房价上涨提供了一个重要条件:截至2008年,北京和上海的城市化率分别为84.9%、88.6%,已经达到发达国家的平均水平,全国平均水平也有明显的上升。这至少在三个层面增加了城市用地需求:其一是增加对工业用地的需求;其二是需要更多的住宅与商业用地;其三是加大了对城市公共用地的需求。如果短期内难以形成大量土地供给,那么,土地需求的激增必然产生地价和房价上涨的预期。 　　其次,土地的所有权垄断决定了土地供给的低弹性,这为投资气氛浓厚条件下地价与房价上涨提供了另外一个必要条件:从近几年的土地供应情况看,2003年土地“招拍挂”制度改革以来,除了2007年土地供应量有所增加外,其余各年几乎没有增加过。在投资气氛浓厚的氛围下,一个相应结果就是地价的上涨预期不断形成并自我强化,并进一步推动房价上涨的预期。 　　(二)宽松的金融政策是投资特性显著环境下地价与房价上升的充分条件 　　历史经验表明,宽松的金融条件是资产价格上涨甚至产生资产泡沫的适宜土壤,无论是日本上世纪80年代的房地产泡沫,还是今天中国一线城市的房地产泡沫,都与极其宽松的金融条件密切相关。表现在相关关系上,就是房地产价格与销售额越来越多地受到货币供给量、银行信贷等货币变量的影响。在投资渠道狭窄的环境下,房地产成为重要的投资品,而且是中国现有的所谓投资品中能够合法拥有投资杠杆的少数几个投资品之一。 　　根据初步的测算:2005年之前,M#8322;每增加1个百分点,会引致房地产销售额同比1.2个百分点的上升,M#8322;对房地产销售的解释度为3.76%;2005年之后,这一关系发生了较大变化,M#8322;与房地产销售额相关性提高了近3倍,而且解释度也增加到48.3%。可见房地产的金融资产属性不断加强,受货币供给量的影响也逐渐显著,宽松的流动性使投机成为可能。 　　 　　投资主导的房地产需求特征带来经济结构的扭曲 　　 　　房地产具有一定的投资品特性是可以理解的,但是在特定的市场环境下,过于浓厚的投资品特性必然使得房地产市场充满投机气氛,不仅容易导致房价在短期内的异常上涨,而且也给经济带来结构性问题,例如稀缺资源的无效利用、资产与财富保有的两极分化、家庭收入可承受能力的恶化等。从这个角度观察,以“新国十条”为代表的新一轮房地产调控,正在试图推动房地产从投资品特性主导,逐步恢复到消费品主导。 　　(一)过于强烈的房地产投资品特性导致稀缺资源的无效使用 　　房地产过于强烈的投资品特性所引发的第一个结构性问题就是:土地有效供给的减少、低效利用及房屋的空置。 　　首先是土地有效供给的减少和低效使用。在土地作为资产被保有的情况下,对于土地所有者即政府而言,在希望或急需土地出让收入补充财政缺口之前,会倾向于选择等待最好的时机或最高的价格将其出让。 　　其次是房屋空置面积居高不下。房地产作为资产被保有的情况下,为了降低资产变现的交易成本,所有者可能不会轻易将其出租,而是选择空置。因为如果出租出去,房客迁入,就会使房地产的权利关系变得复杂,从而增加将其出售时的困难。同时快速上涨的房价也使得投资者忽视租金的收入等。 　　(二)过于强烈的房地产投资品特性使得资产保有和财富分配的两极分化 　　过于强烈的房地产投资品特性所引发的第二个问题是资产保有和财富分配的两极分化。 　　首先是,土地所有者与土地使用者之间财富分配的两极分化。在当今中国,地方政府是唯一的土地所有者。在地价高涨的情况下,这种所有者身份为地方政府提供了源源不断的资产性收入,相反,土地使用者,无论是商业用地还是住宅用地的使用者,都不得不承担土地价格高涨的成本。这一关键性区别成为政府部门与非部门之间财富分配两极分化的一种最重要的机制。 　　据初步统计,2009年全国通过土地招拍挂实现的出让价款高达1.5万亿元,相对于2008年的9070亿元上涨了65%,这种的财富获取机制造成土地所有者与使