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日本政府调控住房市场经验与教训 　　在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。 　　一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果 　　日本在二战后的30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 　　支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是导致日本20世纪70年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 　　随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2―8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都产生了重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在20世纪90年代之前的一个重要特征。 　　维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》，1951年颁布的《公共住房法案》和1955年颁布的《住房公库法案》。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房由地方政府建设、拥有和管理，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 　　在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制???的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约为5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约为2%。 　　由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年，日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 　　家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另外，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995―2000年间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。 　　从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 　　2003年以来，我国强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年，商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一